路線価 (2023) 岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井1091-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２
価格時点	2023 年
駅名	北神戸駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	416万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	416万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町の農家集落を除く調整区域の住宅地域であり、この他に代替競争関係を有する、一部の市街化区域ないし池田町の住宅地も含まれるものと思料する。主な需要者は圏内居住者であるが、圏内に地縁を有する者も見込まれる。近隣地域が所在する北一色地区は調整区域に在るも、建築規制が一部緩和されて戸建住宅の建築が可能なエリアであり、相応の市場性を有している。こうした中で土地取引（６０坪）の中心価格帯は５百万円前後である。 (2) 同一需給圏は神戸町内及び周辺市町の住宅地域のうち同価格帯の地域である。主たる需要者は町内及び周辺市町の居住者・就労者である。小中規模開発が繰り返されて形成された街区が整然とした住宅地域で、駅や小学校に近く、既存宅地の取引が散発的に行われている。都市計画法第３４条第１４号の取扱基準で開発が比較的容易な地域となっており、他の市街化調整区域内の住宅地域とは一線を画している。需要の中心価格帯は更地で５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は調整区域における実際の取引事例から求めて、検証性が認められ妥当するものと思料する。一方、公法規制がきびしい調整区域において、新規の貸家建設が出来ず収益想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。以上から、本件では成約事例から試算して信頼性を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内での賃貸建物の建築想定は現実的ではなく、原価法も不適用としたため比準価格のみを得た。当地域の取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適している。また実際に生起する取引を基に算出している比準価格は実証性に優れる。比準に際しては神戸町の市街化調整区域内の事例を採用し、説得力の高い価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北神戸駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一定の制約下で戸建住宅の建築が可能なことから、市街化区域の物件と競合して相応の市場性を有する。今後もこれらの特性を維持しながら、地価は横ばい程度で推移してゆくものと思料する。 (2)当地域は市街化調整区域内であり、宅地利用は制限を受けるものの、街区が整然とした住環境が概ね良好な住宅地域である。今後、現状維持にて推移し、地価は横ばいにて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率、高齢化率が県平均を上回る。土地取引件数・住宅着工数はほぼ横ばい。東レ社宅跡地の宅地開発、西座倉地区の工業団地造成が目につく。 (2)神戸町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数は安定的に推移している。新設住宅着工戸数は前年比増の見込みである。
地域要因
(1)周辺で中古住宅の取引など散見されるが、現状は変動要因に乏しく概ね安定的に推移している。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,169 円／平米 6万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,001 円／平米 8万9,265 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,666 円／平米 8万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神戸３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,923 円／平米 4万9,335 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,665 円／平米 7万8,236 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,074 円／平米 7万9,589 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,975 円／平米 5万9,425 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,157 円／平米 6万27 円／坪
標準価格 平米 坪	2万333 円／平米 6万7,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神戸Ｙ５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字北一色字峰之井１０９１番２２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,736 円／平米 9万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,173 円／平米 9万3,140 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,141 円／平米 7万9,810 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情