路線価 (2023) 岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町477-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
価格時点	2023 年
駅名	広神戸駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,073 円 1平米 3万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,404 円／坪 1平米 3万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当町全域及び近隣市町の商業地域も含む。ロードサイドは小売、飲食を中心に新陳代謝が認められるが、コロナ禍もあり、旧来商店街に新規の商業用途需要は殆どなく、典型的な需要者の概要把握は難しい。商業地域性が希薄な旧来商店街の土地取引は、駐車スペースの確保など居住性向上を目的とする隣地、近接地の買い受けが目立ち、遠隔相続資産の処分等に伴う廉価取引も散見される。これを反映して、取引の中心価格帯の把握は困難な情勢である。 (2) 同一需給圏は神戸町及び周辺市町の商業地域、住商混在地域であるが、町中心部の住宅地域も含む。主たる需要者は圏内の個人事業者等である。周辺市の大型商業施設への顧客流出等により当商店街の商業性は衰退傾向にある。町中心部に位置しており、利便性は良好であるが、古くから続く商店街としての歴史が背景にある地域で、住宅地としても選好され難い。中古建物付き又は更地の物件が市場に出る事はあるが成約は稀で、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、近隣の市町を含めた類似の４事例によって試算し、旧来からの商業地が直面している地価形成の実態に即した価格が得られたと思料する。地域周辺の商業用建物は自己使用が大部分で、地主たるオーナーが供給主体の賃貸物件は土地の元本コストに寛容な賃料形成が定着していること等から、収益還元法は非適用とした。よって、代表標準地との価格検討を踏まえたうえ、説得性、実証性に優れる比準価格をもって、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 本件では比準価格のみを得た。当地域において賃貸需要は乏しく、取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出され、実証性が高い。比準に際しては神戸町及び神戸町の周辺町から商業性の認められる事例を採用しており、説得力のある価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	広神戸駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安八郡神戸町岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	36 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)断続的な店舗等の廃業、移転で商業地域性は希薄化の一途と予測する。比較優位の競争力を持つ新興住宅地との地価水準逆転も認められる地価は、周辺の一般住宅地をかなり超えるマイナス幅をもって下落持続と予測する。 (2)当地域は神戸町中心部にある旧来からの地域で、住商が混在している。背後人口の減少、経営者の高齢化、周辺市の大型商業施設への顧客流出等により商業性は衰退傾向にある。今後も地価は下落が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,073 円 1平米 3万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町は南隣の大垣市の衛星都市としての性格が強く、大垣市の経済動向と連鎖的である。商業地需要はコロナ禍もあり、依然として回復していない。 (2)個人消費は持ち直しの動きが見られるが、物価高騰の一方で賃金の伸びは鈍く、景気を下押しする懸念が生じている。有効求人倍率は上昇傾向である。
地域要因
(1)コロナ禍の影響は軽微とみるも、閉塞感が強く、商業地としての衰退に歯止めはかかっていない。 (2)地域要因に目立った変化等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、角地としての市場優位性は維持している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	垂井３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	不破郡垂井町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,684 円／平米 5万5,157 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,263 円／平米 11万3,273 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,195 円／平米 11万3,049 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本巣Ｙ５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,313 円／平米 12万3,357 円／坪
推定価格 平米 坪	4万754 円／平米 13万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,840 円／平米 10万8,569 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	幹線沿道地区Ⅰ型
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	池田５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,088 円／平米 4万3,269 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,451 円／平米 9万4,059 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,160 円／平米 10万9,627 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神戸３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡神戸町
地域	岐阜県安八郡神戸町大字神戸字本町４７７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,611 円／平米 6万4,834 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,689 円／平米 7万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	3万177 円／平米 9万9,765 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情