路線価 (2023) 岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋476-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 安八郡安八町岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋４７６番４
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 8300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	620万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	620万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安八町及び隣接市町の住宅地域である。主たる需要者は町内及び周辺市町の居住者・就労者で、一次取得者層である。県道大垣一宮線へのアクセスが良好で、スーパー、役場等にも近く利便性が優れており、安八町内で小規模開発が行われるのは当県道及び県道岐阜垂井線背後の地域にほぼ限られる。分譲素地の取引や比較的高位な価格での取引も見られる。市場の中心価格帯は更地で５００万円強、新築戸建住宅付きで２５００万円弱である。 (2) 同一需給圏は、安八町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、３０歳代後半以上の当町居住者を主体とする一次取得者である。当地域は、町の中心部に位置する利便性の高い地域であり、ミニ開発による分譲が一定数見られる等、町内では比較的安定した人気があるが、人口減少等の影響により、需給関係はやや弱含みで推移している。土地価格は５００～１０００万円程度、新築戸建分譲は２０００～２５００万円程度が需要の中心になっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺地域において賃貸物件は見受けられるものの、賃貸市場は未成熟であり、取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に優れる。比準に際しては対象標準地周辺の住宅地域から代替性の高い事例を採用し、説得力の高い価格が得られた。以上を踏まえ、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地が存するのは、居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅南西方
距離	8300 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安八郡安八町岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋４７６番４
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地が多くみられる住宅地域であるが、当地域周辺では小規模開発が断続的に行われており、今後も宅地化が緩やかに進行するものと予測する。地価は横ばい～やや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因は概ね静態的であるが、役場や幹線道路に近い利便性の高い住宅地域であり、町内では安定した人気がある。ただし、取引件数はやや少なく、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)安八町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数は安定的に推移している。土地取引件数は前年比増の見込みである。 (2)安八町では、人口減少や高齢化が進行していることから全般的な土地需要は弱い。
地域要因
(1)地域要因に目立った変化等は見られない。 (2)役場に近く利便性が高い地域であることから、今後も緩やかに住宅地域としての熟成度が増していくと考えられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安八５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋４７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,325 円／平米 9万3,642 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,904 円／平米 9万2,251 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,601 円／平米 10万4,473 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安八Ｙ５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋４７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,003 円／平米 15万2,086 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,082 円／平米 14万5,735 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,926 円／平米 16万1,749 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安八５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋４７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万737 円／平米 6万8,557 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,046 円／平米 8万2,802 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,281 円／平米 8万6,885 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安八５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町南今ケ渕字中筋４７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,858 円／平米 5万2,427 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,285 円／平米 7万6,980 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,228 円／平米 8万3,404 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情