路線価 (2023) 岐阜県安八郡安八町牧字南長田4723-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 安八郡安八町岐阜県安八郡安八町牧字南長田４７２３番１
価格時点	2023 年
駅名	穂積駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (7092 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億5,000万 円 (7092 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内全域の中小工場地である。特に西濃地域における工場地との代替性が高い。需要者は地元の法人を中心に、県外の法人等も含む。原材料費の高騰など懸念材料はあるが、インフラ整備が進捗している事から西濃地域の工場地は全般的に需要が堅調で、当地域周辺においても中小規模の工場地の取引がコンスタントに行われている。また、安八町主導の工場団地の建設計画も進行中である。地積等の個別性が大きく、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、安八町及びその周辺市町を中心とする、岐阜県内の工業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に拠点を持つ製造・物流業者等の法人企業である。安八スマートＩＣの開通やその周辺エリアの整備の進展等もあり、特に、ＩＣに近く交通利便性の良い工業地の土地需要は、やや強含みで推移している。取引事例が少なく、取引の属性及び規模も様々であり、中心価格帯を見いだすことはできなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では収益還元法の適用を見送り、比準価格のみを得た。当地域において工場地は自社経営によるものが大半で、貸工場は倉庫等の小規模な場合に限られる。取引は主に自己利用目的で行われており、市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適している。比準に際しては安八町内の工場地の事例を採用し、説得力のある価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、全域的な工場地地価の動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地は工業地であり、市場参加者の特性から同一需給圏は広域的に捉えられるが、比準価格の試算では、標準地と類似の取引事例を収集・選択していることから、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求めることはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穂積駅南西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	2145.2 坪 (7092 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場が散在し、農地も残る工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安八郡安八町岐阜県安八郡安八町牧字南長田４７２３番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層工場地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	100 m
面積	7000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は中小の工場、事業所等が立地する地域であり、安八スマートＩＣ周辺において工業団地として整備、企業誘致の計画が進行していることから、地価は強含みにて推移していくものと予測する。 (2)名神高速道路「安八スマートＩＣ」の開通に伴う工業地としてのポテンシャルの向上が期待されており、今後の地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料価格の高騰、世界経済悪化への懸念等から製造業の先行きは不透明な状況にある。有効求人倍率は緩やかに上昇している。 (2)インターチェンジへの接近性が良好なエリアを中心に、工業地の土地需要は、需要の高まりが見られる。
地域要因
(1)安八スマートＩＣ周辺で安八町主導の工場団地建設計画が進められている。 (2)地域要因は概ね静態的であるが、安八スマートＩＣの開通等に伴い、土地需要に高まりが認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安八５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町牧字南長田４７２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,070 円／平米 6万9,657 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安八５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町牧字南長田４７２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,455 円／平米 4万7,788 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,542 円／平米 4万8,076 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,630 円／平米 4万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安八５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町牧字南長田４７２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万265 円／平米 3万3,936 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,463 円／平米 4万7,815 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,214 円／平米 5万3,603 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安八５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	安八郡安八町
地域	岐阜県安八郡安八町牧字南長田４７２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,151 円／平米 5万89 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,884 円／平米 6万5,737 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,094 円／平米 7万6,349 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情