路線価 (2023) 岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏1271-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 揖斐郡揖斐川町岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５
価格時点	2023 年
駅名	揖斐駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	435万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	435万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円／坪 1平米 2万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町の三輪市街地及びその周辺部の住宅地域である。主な需要者は町内居住の１次取得者で、町外からの転入者も若干見込まれる。三輪地区は当町の中心部に在って、国道沿いの商業地背後に既成住宅地が広範に形成されている。当町では、近年少子高齢化や若年層の転出等により、住宅需要が大きく減退して分譲物件がほとんど見られなくなり、市場は弱含みに推移している。土地取引（６０坪）の中心価格帯は４百万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は当町の既成市街地内住宅地域を中心に、周辺及び隣接町の住宅地域も含む。主たる需要者は圏内居住者等、地縁性を有する個人が大半である。人口減少が続く地域にあって不動産市場は静態的且つ限定的で、取引は少ない。宅地開発も殆ど見られず需給は総じて軟調となっている。なお取引が少なく市場の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが概ね土地のみで総額４００万～６００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域が所在する需給圏では居住性能を指向する自用目的の取引が中心であり、このような市場において類似性を有する事例資料を収集して、実証性・客観性を備える比準価格が得られた。一方、画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測るのは困難なため、収益還元法は適用しなかった。本件では成約事例から求めて指標性に優る比準価格を標準にして、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域において収益性を重視した取引は皆無に等しく、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は断念した。需要者は自用目的により取引に参加する場合が大半で、周辺における取引価格は少なからず意思決定において影響を与えるものであることから比準価格の説得力は高い。よって本件では比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	揖斐駅北方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖斐郡揖斐川町岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当町は近年、若年層の転出等により転出超過の状態が続き、これらの影響を受けて住宅需要が著しく弱くなっている。今後当分の間は市場の回復が見込めないので、地価下落はこれからも続くものと予測する。 (2)当町中心部にある既成住宅地域であり、戸建住宅を中心とする。今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。全域的な需要減少を背景に、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が目立ち過疎化が進行。土地取引件数は年間３００件前後、新設住宅着工数は同４０戸前後。少子高齢化等の影響から需給とも弱い。 (2)当町の人口減少率は県平均を大きく上回り高齢化率は約４割に達している。土地取引件数、新設着工戸数は低水準で推移している。
地域要因
(1)近隣地域周辺において特筆すべき変動要因は見当たらず、概ね安定的に推移している。 (2)特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,195 円／平米 7万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,121 円／平米 7万9,744 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,216 円／平米 7万6,752 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,879 円／平米 7万8,944 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,581 円／平米 7万4,653 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,902 円／平米 7万2,408 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	揖斐川５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万940 円／平米 6万9,228 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,277 円／平米 7万3,648 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,179 円／平米 5万6,794 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,740 円／平米 5万8,648 円／坪
標準価格 平米 坪	2万205 円／平米 6万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情