路線価 (2023) 岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明319-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 揖斐郡揖斐川町岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
価格時点	2023 年
駅名	揖斐駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	446万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	446万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円／坪 1平米 2万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町ないし隣接する池田町等の幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は地元の商店経営者で、一部にチェーンストア事業者も見込まれる。近年、商圏の広域化やインターネットの普及により客足が流失している中で、少子高齢化等の影響を受けて背後人口が減少し購買力も低下して、近隣地域の商況は衰退傾向にある。近隣地域周辺の取引は近時把握されておらず、需要の中心価格帯は見出しづらく判然としない。 (2) 同一需給圏は当町及び周辺町における幹線、準幹線道路沿いを中心とする商業地域又は商住混在地域。主たる需要者は地縁性を有する個人事業者及び法人等である。当町中心市街地に位置し車両等の往来も比較的多いが、旧来型の商店街然とした地域で目立った新店等の進出はなく、商業地域としての熟成度は低い。なお商業利用を前提とした取引が少なく、画地条件如何で取引価格も異なることから、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では当町のほか池田町の取引事例も採用して、路線商業地特有の要因を適切に把握して精度を有する比準価格を求めた。一方、近隣地域は商環境が不十分でテナント需要も弱いため、収益還元法は非適用とした。以上から、本件では、実際の成約事例から求めて指標性に優る比準価格を標準にして、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自用の店舗や店舗兼住宅が中心的で収益物件は皆無に等しく、賃貸用建物の想定は現実的妥当性を欠くため収益価格の試算を断念した。一方比準価格は実際に生起した取引価格を基に試算しており実証的且つ説得力を有する。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	揖斐駅北方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖斐郡揖斐川町岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は国道沿いの熟成度が低い既成商業地で、過疎化等により背後人口が減少して購買力が低下し商環境の改善が難しい状況にあり、今後も当分の間は衰退傾向で推移してゆくものと予測する。 (2)当町の中心市街地にある旧来型商業地域であるが、繁華性は低く今後は住商混在の様相を呈しつつ推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が目立ち過疎化が進行。消費ニーズの多様化・購買力の低下等から三輪地区の商業地は衰退傾向にあり、商住混在地へ移行している。 (2)当町の人口減少率は県平均を大きく上回り高齢化率は約４割に達している。土地取引件数、新設着工戸数は低水準で推移している。
地域要因
(1)新規出店など特筆すべき変動要因は見られず、商況は衰退傾向で推移している。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	揖斐川Ｙ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,679 円／平米 8万8,201 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,481 円／平米 8万4,240 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,879 円／平米 7万8,944 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,581 円／平米 7万4,653 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,985 円／平米 8万5,906 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,250 円／平米 5万417 円／坪
推定価格 平米 坪	2万944 円／平米 6万9,241 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,553 円／平米 8万1,172 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,259 円／平米 10万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,833 円／平米 8万5,404 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情