路線価 (2023) 岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧18-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 揖斐郡大野町岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
価格時点	2023 年
駅名	揖斐駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	509万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	509万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大野町を中心に隣接市町の住宅地域。需要者の中心は大野町内に地縁性を有する住宅一次取得のサラリーマン層で、隣接市町からの転入者は少ない。大野町内の住宅地市場は農地転用による宅地分譲が主体で、新築分譲住宅の販売はあまり見られない。なお、当該地域は国道背後の住宅地域で、町内の住宅地の中では比較的人気は高いが、不動産取引は低調である。当該地域及び周辺部の中心価格帯は、土地が４００万～６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大野町および隣接市町の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは町内中心部付近の住宅地域。主な需要者は地縁性を有する町内居住者で圏外からの転入者は少ない。中心部にアクセスしやすい住宅地域で周辺は農地転用によるミニ開発が一定数継続して見られるが取引はやや停滞ぎみで需給関係は弱含みである。中心価格帯は見出しにくい状況にあるが土地は６０坪程度で４００万～６００万円程度、新築戸建は１，８００万～２，２００万円程度と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性が強いと判断される大野町内の住宅地事例を多く採用しており、実証的でかつ規範性は高いと思料する。なお、周辺部では賃貸用アパートも散見されるが、対象標準地規模でのアパート経営は見られないため、収益価格は試算しなかった。よって、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 当該地域およびその周辺は共同住宅が散見されるが売買市場は自己使用目的が大部分で居住の快適性や利便性が重視されるため比準価格の説得性が高い。本年は地理的位置関係に優る事例を中心に査定しており説得性も高い。対象標準地の画地規模で共同住宅を想定する事は困難であることや大半は節税目的であること等から収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	揖斐駅東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅や共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖斐郡大野町岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域で、周辺部を含め農地転用によるミニ開発が散見され、今後も緩やかに住宅地として熟成していくものと予測される。なお、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)町内においては相対的に利便性に優る地域であり、住宅地域として緩やかに熟成度を増していくと思われるが、不動産市場は停滞気味である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大野町の人口は減少傾向が続いており、５年間の減少率は県平均を大きく上回る。なお、ここ数年、町内の不動産取引は低調に推移している。 (2)総人口は減少、老年人口は増加傾向。土地取引件数の令和４年公表数値は前年比較で低調であり、全般的に住宅地需要は弱い。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はなく、静態的に推移している。なお、新規の宅地開発はあまり見られない。 (2)特段地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大野３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,058 円／平米 8万6,148 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,995 円／平米 8万2,633 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,126 円／平米 7万9,761 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野Ｙ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,446 円／平米 7万900 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,441 円／平米 7万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,166 円／平米 7万9,893 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	揖斐川Ｙ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,690 円／平米 8万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,147 円／平米 7万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,525 円／平米 8万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大野Ｙ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,132 円／平米 7万3,168 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,026 円／平米 7万6,124 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,353 円／平米 7万7,205 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大野Ｙ３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,422 円／平米 8万7,351 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,768 円／平米 8万5,189 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,164 円／平米 8万3,192 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情