路線価 (2023) 岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神54-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 揖斐郡大野町岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
価格時点	2023 年
駅名	広神戸駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (7364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (7364 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円／坪 1平米 2万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大野町を中心に岐阜地域・西濃地域の工業地域。需要者の中心は圏域に拠点を持つ製造業・物流業者で、県外からの新規参入者も見られる。津波被害の少ない内陸部のメリット及び広域アクセスの充実を背景に、圏内の工業地需要は底堅く推移している。なお、大野町内では東海環状自動車道大野神戸ＩＣが令和元年１２月に開通したが、既成工業地の取引が活発化している様子はなく、ＩＣ周辺の新規工業用地に注目が集まっている状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は、大野町をはじめ近隣市町の工業地域一帯を含む。需要者は規模や用途から地元の工業事業者を中心に同一需給圏内に拠点を持つ製造・物流業者等の法人である。大野神戸ＩＣの開通やその周辺エリアの整備の進展等は見られるものの既成工業地への影響は限定的である。地域周辺は工場のほか住宅や共同住宅も混在するため住宅地取引も散見され、比較可能な工業地取引は少なく、取引規模も多様であることから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自己使用の倉庫・事業所が多く、規範性を有する賃貸倉庫等の事例を見いだせず、収益還元法は適用できなかった。なお、比準価格は町内及び周辺市町の工業地事例を採用しており、規範性・信頼性は高いと思料する。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域の工場地は自社所有地が大半で賃貸市場が形成されるに至っていない。適正な賃料水準の把握が困難であることから、収益価格を求めることができなかった。従って、市内や西濃全域の類似地域より規模やＩＣとの接近性等が類似する事例を収集し求めた比準価格を採用するものの、隣接市町の工場適地の価格水準に留意するとともに、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額との関連にも留意した。
交通
交通施設	広神戸駅北東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	2227.5 坪 (7364 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、事業所の中に住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖斐郡大野町岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	100 m
面積	7000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東海環状自動車道大野神戸ＩＣの開通により、今後も工業地としての地位は概ね維持されるものと予測される。ただし、当該地域を含む既存工業地は立地条件が優るＩＣ周辺の新規工業地と競合する可能性がある。 (2)東海環状自動車道の整備等に伴う工業地としてのポテンシャルの向上に期待が集まったが、既成工業地への影響は立地等の条件により限定的である。地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和３年の県内の工場立地件数は全国３位（前年５位）で、好調さを維持している。また、令和４年度の県内企業収益は増益見込みである。 (2)この数年の広域アクセスの充実や行政による誘致活動の成果により県内の工場立地件数は全国３位（令和３年）と前年を上回り好調である。
地域要因
(1)大野神戸ＩＣ周辺で、「大野神戸ＩＣ周辺まちづくり整備事業」が進行中。約１５ｈａの事業用地を県内大手企業へ本年９月に引き渡し予定。 (2)大野神戸ＩＣ周辺の整備が進み県内大手企業が進出。テクノパーク大野には他県に本社ある企業が進出した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大野Ｙ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,268 円／平米 5万7,088 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,081 円／平米 6万3,082 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	南
側道幅員3	6.6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大野３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡大野町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,976 円／平米 3万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,476 円／平米 4万7,858 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,676 円／平米 4万1,907 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本巣Ｙ５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	本巣市
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,973 円／平米 8万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,855 円／平米 7万8,865 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,394 円／平米 6万4,117 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	産業誘導地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	揖斐川５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡揖斐川町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,385 円／平米 3万7,639 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,775 円／平米 5万2,152 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,460 円／平米 4万4,499 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県揖斐郡大野町大字南方字社宮神５４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,936 円／平米 8万2,438 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,447 円／平米 8万822 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,148 円／平米 6万9,915 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情