路線価 (2023) 岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹51-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 揖斐郡池田町岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
価格時点	2023 年
駅名	美濃本郷駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	804万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	804万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池田町内及び揖斐川町南部の住宅地域。需要者の中心は圏内に在住する一次取得者層である。圏内では、大垣市に近い南方の住宅地域や町の中心部に位置し利便性の高い住宅地域の人気が高い。一方、圏内のやや北寄りに位置する近隣地域の人気は低い。また、人口減少、高齢化が進む池田町の住宅地需要は減少傾向にあり、不動産市場は全般に低迷している。中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建ては２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね池田町内の住宅地域である。主な需要者は、圏内居住者で周辺市町からの転入者は少なく地縁性を有する者が大半である。近隣地域は町中心部から遠く交通利便性が劣る住宅地域であり、人口減少や高齢化の影響等により需給は弱い。また、エネルギー価格高騰による景気の先行きの不透明感の継続も影響している。土地取引は規模２５０㎡以上が中心となるが、取引件数が少なく、戸建分譲もほとんど行われないため中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は取引が少ないが、自用物件が多い地域であり、居住環境に着目した自用目的の取引が中心であると考えられる。また、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあると考えられるため、比準価格の説得力は高い。一方、周辺に共同住宅は殆どなく、賃貸市場は未だ成熟していない。このような地域で共同住宅の建築を想定することはやや現実的ではない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸市場が未成熟であること等経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。本件では、市場性を反映し精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	美濃本郷駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	121 坪 (400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が農地の中に散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	揖斐郡池田町岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地に囲まれた住宅地域であり、変化に乏しい。当面、現状のまま推移すると予測する。町内の不動産市場は全般に低迷しており、地価は下落傾向が継続するが、価格水準が低いため下落幅は徐々に縮小する、と予測する。 (2)周辺では多くの農地が見られる住宅地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)池田町の人口は減少傾向、高齢化率は３０％を超え、なお緩やかな上昇を続けている。令和４年の住宅着工戸数は前年と同水準で推移している。 (2)池田町は人口減少、高齢化率上昇などが影響し宅地需要は弱い。また、エネルギー価格高騰等による景気の先行きの不透明感は継続している。
地域要因
(1)住宅の新築は散発的で、新規の宅地開発も殆ど行われていない。地域要因に特に大きな変動は見られない。 (2)周辺では宅地転用も殆ど見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,110 円／平米 5万6,566 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,962 円／平米 6万5,994 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,744 円／平米 6万1,968 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,554 円／平米 6万1,340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,761 円／平米 5万8,718 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,540 円／平米 6万1,293 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	池田Ｙ５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万291 円／平米 6万7,082 円／坪
推定価格 平米 坪	2万519 円／平米 6万7,836 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,883 円／平米 6万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	池田５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	揖斐郡池田町
地域	岐阜県揖斐郡池田町願成寺字臼竹５１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,571 円／平米 7万4,620 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,169 円／平米 7万3,291 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,936 円／平米 6万5,908 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情