路線価 (2023) 岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西681-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡坂祝町岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５
価格時点	2023 年
駅名	坂祝駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	654万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	654万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内の住宅地域を中心に行政界付近の関市と美濃加茂市の住宅地域を含む圏域。主たる需要者は地縁性を有する個人・法人のほか転入を希望する一次取得者層を含む。鉄道交通利便性が良好で町内において需要者の選好性が高い住宅地域といえども依然として需給弱含みの状況にあるがコロナ禍及び町基幹製造工場の閉鎖がもたらした有効需要の減退の程度は予想よりも少ない。需要中心価格帯は土地坪当たり８～１０万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は、町内の中心既成住宅地を中心に、隣接美濃加茂市西部の加茂野地区の住宅地も含まれる。需要者の中心は、同町に地縁及び血縁関係を有する者である。町の基幹産業である車両工場が閉鎖、雇用面での影響が懸念されたが、大手製紙産業の進出等、不安は解消されつつある。以前より宅地需要が、美濃加茂市に流出し、町内の取引は少ない。取引は散発的で、当事者及び画地規模等が多様で、市場での需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺地域には共同住宅等の賃貸物件も見られるが対象標準地の画地条件上の制約から収益還元法の適用を断念した。通常自用目的の取引が主体で需要者は市場性に基づく取引価格を重視する傾向にある。本件では信頼性を有する取引事例を取得できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 駅に比較的近いが、戸建住宅中心の既成住宅地域で、周辺及び近隣地域に賃貸建物は殆ど無く、賃貸建物想定については合理性を欠き、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、町内の取引は低調のため、隣接美濃加茂市西部の類似性の高い事例も収集選択したが、市場の実態を反映し、信頼性は高い。したがって、自用取引が過半で、快適性を重視する住宅地のため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂祝駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地も残る駅に近接した住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡坂祝町岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ坂祝駅至近の既成住宅地域として現状維持にて推移と予測。依然として需給弱含み感は否めない状況にあるがコロナ禍及び町基幹製造工場閉鎖がもたらした有効需要の減退の程度は予想よりも少ない。 (2)旧来からの一般住宅等を主とする既成住宅地で、ＪＲ坂祝駅に比較的近い地域であるが、近年、特段変化は見られない。静態的状況が定着しており、地価は弱含み状態を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増から減少へ転じた。高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数は概ね横這い推移、土地取引価格は下落基調である。 (2)町を財政及び雇用面で支えた自動車会社の撤退で沈滞状況も、跡地を大手製紙企業の買収決定で、将来的不安が払拭され、明るい展望が期待される。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)駅周辺の既成住宅地域である。近年、不動産業者による小規模分譲が見られるほかは変化に乏しく、地域要因の変動は特別認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂祝Ｙ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡坂祝町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,349 円／平米 10万3,640 円／坪
推定価格 平米 坪	3万192 円／平米 9万9,815 円／坪
標準価格 平米 坪	3万344 円／平米 10万317 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂祝３６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡坂祝町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,234 円／平米 9万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,619 円／平米 9万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,619 円／平米 9万1,308 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂祝Ｙ３６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡坂祝町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,877 円／平米 8万5,549 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,746 円／平米 8万1,810 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,590 円／平米 8万4,601 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂祝Ｙ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡坂祝町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,675 円／平米 6万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,931 円／平米 7万2,504 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,786 円／平米 7万8,637 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情