路線価 (2023) 岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後1375-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡坂祝町岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４
価格時点	2023 年
駅名	坂祝駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	995万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	991万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円／坪 1平米 2万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内の住宅地域を中心に行政界付近の関市と美濃加茂市の住宅地域を含む圏域。主たる需要者は地縁性を有する個人・法人のほか転入を希望する一次取得者層を含む。対象標準地が所在する住宅地域及び当該周辺地域には供給可能な未利用地が多く見られ依然として需給弱含み感は否めない状況にあるがコロナ禍及び町基幹製造工場閉鎖がもたらした有効需要の減退の程度は予想よりも少ない。需要中心価格帯は土地坪当たり７～８万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は、町郊外の住宅地を主に、隣接美濃加茂市西部の加茂野地区の住宅地も包含する。需要者の中心は、同町に地縁及び血縁を有する者ほか、町外転入者も含む。町の基幹産業である車両工場が閉鎖されたが、大手製紙産業の進出が決定、当面、雇用関連の不安は解消されつつある。以前より宅地需要が、美濃加茂市に流出し、町内の取引は少ない。近隣地域内で不動産業者が宅地分譲中であるが、例外的で、中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には賃貸物件も見られるが、本件では近隣地域の地域的特性及び不動産賃貸借市場の成熟具合から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であり信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 農地も残り、共同住宅が皆無の、戸建住宅を主とする住宅地域で、賃貸市場が未成熟で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、町内の取引は低迷し、隣接美濃加茂市西部の類似性の高い事例も収集選択したが、都市間格差を検討し、価格決定には、その取引に内在する経緯を検討しており、信頼性は高い。よって、快適性を重視する住宅地で、自用取引が大半のため、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂祝駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に住宅等が点在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡坂祝町岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も緩やかに未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増すると予測。依然として需給弱含み感は否めない状況にあるがコロナ禍及び町基幹製造工場閉鎖がもたらした有効需要の減退の程度は予想よりも少ない。 (2)近隣地域では、農地、低利用地等が残る地域で、現在、不動産業者による小規模分譲が進行中である。分譲状況は不透明であるが、地価は依然として、下落基調が続行しているものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増から減少へ転じた。高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数は概ね横這い推移、土地取引価格は下落基調である。 (2)町を財政及び雇用面で支えた自動車会社の撤退で沈滞状況も、跡地を大手製紙企業の買収決定で、将来的不安が払拭され、明るい展望が期待される。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)近隣地域は未利用地、低利用地も見られる地域である。地域として静態的、安定的状況が継続、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃加茂４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,014 円／平米 11万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,708 円／平米 11万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,294 円／平米 7万7,010 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂祝Ｙ３６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡坂祝町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,675 円／平米 6万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,931 円／平米 7万2,504 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,563 円／平米 7万4,593 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,512 円／平米 7万1,119 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,213 円／平米 8万48 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,774 円／平米 7万1,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂祝３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡坂祝町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町酒倉字上寿後１３７５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,234 円／平米 9万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,619 円／平米 9万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,491 円／平米 7万4,355 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情