路線価 (2023) 岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前383-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡坂祝町岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
価格時点	2023 年
駅名	坂祝駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (1033 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (1033 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂祝町及び隣接市の価格的な牽連関係がある商業地域、用途混在地域。主たる需要者は地縁性を有する事業者のほか全国・地方展開を図り顧客流動性に着目する事業者を含む。商業集積は国道２４８号バイパス沿いに移転しつつあり商業地域的色彩は薄い。依然として需給弱含み感は否めない状況にあるがコロナ禍及び町基幹製造工場閉鎖がもたらした有効需要の減退の程度は予想よりも少ない。需要中心価格帯は土地坪当たり８万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は、町内の商業地を中心に、隣接美濃加茂市内のうち価格牽連性を有する商業地を含む。需要者の中心は、地元企業を主に、広域展開企業も考えられる。町北部の国道２４８号バイパス沿いに大型店舗による商業性が認められる一方、近隣地域は県道沿いの地域であるが、繁華性に劣り、併用住宅化が進行すると予測する。低利用地も残置し、需要は弱い。不動産の利用態様は、自己利用が主であるが、取引がなく、需要の中心となる価格帯を把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町内において商業用建物に対する需要は殆ど見受けられず賃貸借市場の成熟の程度は極めて低いことから収益還元法の適用を断念した。本件では町内において自用目的の取引が中心的であること及び牽連関係を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (2) 町内においては、自用目的の店舗、事務所等が中心で、貸店舗、貸事務所は概ね皆無に近く、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、町内の商業地取引が低迷しており、事例が極めて少ないので、隣接する美濃加茂市内の類似性の高い事例も採用した。都市間格差については十分検討し、試算したもので、市場の実態を反映し、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	坂祝駅北方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	312.5 坪 (1033 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、一般住宅等が散在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡坂祝町岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)基幹国道に接続する県道沿い用途混在地域として漸次熟成しつつ推移すると予測。依然として需給弱含み感は否めない状況にあるがコロナ禍及び町基幹製造工場閉鎖がもたらした有効需要の減退の程度は予想よりも少ない。 (2)低層店舗のほか一般住宅、低利用地等も多く見られる繁華性に欠ける商業地域である。周辺では県道の拡幅工事が完了しているが、国道沿いの店舗に比し、競争力で劣り、地価の下落傾向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微増から減少へ転じた。高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数は概ね横這い推移、土地取引価格は下落基調である。 (2)商業施設は、町内最大のオークワ、ＪＲ坂祝駅周辺の駅前商業地が中心となる。国道２１号沿いは、沿道サービス型店舗が点在する程度である。
地域要因
(1)地域要因に目立った変動は認められない。 (2)核となる店舗及び新規出店が見当たらず、商業地域として、やや衰退傾向にある。一方で、近隣地域内の一部県道で、拡幅工事がなされた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美濃加茂４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,942 円／平米 13万8,660 円／坪
推定価格 平米 坪	4万329 円／平米 13万3,328 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,445 円／平米 8万7,427 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	富加Ｙ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,947 円／平米 8万2,475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,796 円／平米 8万8,588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美濃加茂Ｙ４７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	美濃加茂市
地域	岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,195 円／平米 9万6,519 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,721 円／平米 13万1,318 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,305 円／平米 8万6,964 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	富加Ｙ４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,425 円／平米 8万749 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,284 円／平米 7万6,977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情