路線価 (2023) 岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻1464-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡富加町岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外
価格時点	2023 年
駅名	富加駅 から 320m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	808万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	808万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富加町全域に関市・美濃加茂市の隣接する商業地域の圏域と判定する。市場参加者は、地縁性を有する個人事業者が中心と把握する。店舗集積は低く、併用店舗、閉鎖店舗も見られる中、価格帯は周辺住宅に近づきつつあり、対象近隣は更地１００坪程度で８００万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は富加町全域に関市・美濃加茂市の隣接地域を加えた圏域と判定する。店舗・事務所は職住一体の併用建物も多く見られるが、ロードサイドの新規需要は小売・飲食等の広域チェーンが中心になる。旧来商業地域は近隣需要の支持力低下が進行し、外売り依存で営業を続ける事業者にも立地の経済合理性は見いだせなくなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、富加町中心部の県道沿いで、国道４１８号線に近接するが、交通量は少なく、在来店舗と一般住宅が混在する。一方で、店舗等の賃貸物件はあまり見られない。よって、本件では比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法は、富加町内で商業用途の潜在性、用途横断的な地価形成の指標性が認められる４事例によって試算し、地域実態相応の説得力を具備する価格を得たと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の商用建物は自己使用が一般的であり、賃貸物件は旧来地主の供給が多く、資産リスクに大様な賃料形成等を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	富加駅北方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡富加町岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	170 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)廃業等によって町内全般に店舗の集積は低い。地価も背後住宅地に接近しつつ弱含みで推移すると予測する。 (2)商住混在の用途は住宅優勢に傾き、標準的使用も過渡期を迎えつつある。長期下落の地価は、背後に構える人気住宅地への接近から水準逆転も視野に調整局面が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町人口は微増傾向にあるが、高齢化が進む。店舗需要は周辺市への流出に加え、ネット通販の拡大により、地場商業の沈下が進行。 (2)郡部の路面店は業態横断的な競争が激化。生鮮品もそろえるドラッグストアがワンストップで日用需要を取り込み、従来型店舗は守勢に回っている。
地域要因
(1)近隣需要を目論む商業地域であるが、住民の高齢化、店舗経営の後継者不足で店舗需要は弱含む。 (2)後継者難などでコロナ禍前から旧来店舗の廃業・閉店が散発している。地域特性で商業色の希薄化が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	富加Ｙ４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,475 円／平米 8万914 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,310 円／平米 8万3,675 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	西
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	富加Ｙ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,045 円／平米 9万2,717 円／坪
推定価格 平米 坪	3万912 円／平米 10万2,195 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,130 円／平米 8万6,386 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	富加４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,087 円／平米 6万9,714 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,198 円／平米 7万6,693 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,782 円／平米 9万1,847 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	富加Ｙ４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡富加町
地域	岐阜県加茂郡富加町羽生字舞辻１４６４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,593 円／平米 4万1,632 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,144 円／平米 7万3,208 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,211 円／平米 7万124 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情