路線価 (2023) 岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子1361-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡川辺町岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１
価格時点	2023 年
駅名	中川辺駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	644万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	644万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川辺町全域及び八百津町・美濃加茂市の隣接地域と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の子育て世帯でマイカー通勤の共働きが大半。住宅市場は新規造成宅地の戸建に偏り、車２台の横並び駐車が可能な画地の選好性が強い。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１６００万～２２００万円である。 (2) 対象不動産の同一需給圏は、町中心部に程近い川辺町内の住宅地域である。川辺町は地縁的選好性が強いため、需要者の中心は、町内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、川辺町内の不動産市場がやや低迷していることから、地価はやや下落傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は、土地は６００万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、いずれも標準地から直線で１ｋｍ以内の住宅地域で生起した４事例によって試算し、緊密な価格牽連性を基礎とする要因比較の精度は高い。収益還元法は適用していないが、旧来地主のアパートが大勢の当該賃貸住宅市場については、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成の定着を確認している。以上により、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、戸建住宅を主体とした標準住宅地域であり、近隣地域にはアパート等の収益物件は皆無で、自用を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、近隣地域では戸建住宅が主体であることから、共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中川辺駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡川辺町岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１
標準地の範囲
東	40 m
西	120 m
南	100 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)敷地８０坪程度に木造２階の住宅を構える標準的使用が続くと予測する。地価は長期の下落で需給ギャップの調整をこなしているが、新興エリアの実売価格にさや寄せする形で底打ちには期間を要するとみられる。 (2)当該地域は、町内中心部に程近い既存の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は川辺町内の不動産市場がやや低迷していることから、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)減少が続く町人口は直近１年で１％強のマイナスとなり、１万人を割り込んだ。郊外に若年層の転入が認められるが、旧市街は住民の高齢化が進む。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、川辺町住宅地においては地価はやや下落傾向にある。
地域要因
(1)旧家が目立ち、介在農地、空地に新規需要の触手が伸びてこない。取引実績のある新興地域に対する地価の割高感も強まっている。 (2)景気がやや停滞気味になりつつある中で、町内中心部近郊の住宅地の下落傾向は依然続いており、その他は特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	川辺４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡川辺町
地域	岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,314 円／平米 7万464 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,854 円／平米 8万2,167 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,829 円／平米 7万8,779 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	川辺４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡川辺町
地域	岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,961 円／平米 7万9,215 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,653 円／平米 7万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,167 円／平米 7万6,590 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	川辺Ｙ５３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡川辺町
地域	岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,017 円／平米 7万9,400 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,434 円／平米 8万779 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,375 円／平米 7万3,972 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	川辺４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡川辺町
地域	岐阜県加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,337 円／平米 7万7,152 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,285 円／平米 8万286 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,138 円／平米 7万3,188 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情