路線価 (2023) 岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野4997-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 加茂郡八百津町岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外
価格時点	2023 年
駅名	明智駅 から 9500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	537万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	537万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八百津町、及び可児市・美濃加茂市の住宅地域である。主な需要者は地縁性を有する者と把握する。過疎化の進む八百津町にあって、さらに中心部北方に位置する集落内に位置しており、需要は限定的と考えられる。当該地域の中心価格帯の土地取引は４００万～６００万程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、町内の住宅地域であるが、東部山間部との代替競争関係は弱い。町内在住者あるいは出身者による需要が大半を占めるが、一部には空き家バンクを利用した町外からの転入者も見られる。美濃加茂市や可児市に近い伊岐津志地区や和知地区と比較して、八百津地区の需要は弱い。町内では総じて取引が少なく、低廉な価格での隣地売買等限定的な取引が多く、中心価格帯を把握できないが、土地取引総額５００万円以下のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内から比較的広範囲に規範性のある取引事例を選択して試算した価格である。収益価格は、近隣地域及びその周辺が既存集落で、賃貸市場が成立していないと判断し適用を断念した。よって、本件では信頼性が比較的高い比準価格を求めたうえ、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺にアパート等は見受けられず、旧来からの住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を適用できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、町内の取引事例の採用に努めるとともに、各事例の特徴に応じた優劣を判断した結果、地域の取引実態を反映する比準価格を試算し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえ、時系列的な価格推移や売物件価格等も参考に、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	明智駅北東方
距離	9500 m
土地の状態
土地面積	117.7 坪 (389 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂郡八百津町岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	85 m
南	150 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地域内の一部が、土砂災害警戒区域である。
街路	基準方位北、６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地からやや離れた山際の既存の住宅地域であり、人口減少や高齢化の進展に伴い、今後も衰退が懸念されるエリアにある。土地需要が乏しく、地価は下落基調で推移すると予測される。 (2)八百津地区の旧来からの住宅地域であり、土地需要は地区在住者や出身者等に限定される傾向にあり、市場性の低下が著しく、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少が著しい。高齢化比率も非常に高い。特に旧市街地部、東部奥地の人口減少が顕著である。 (2)土地取引は町内在住者や出身者による需要が大半であり、市場は縮小傾向が続いている。
地域要因
(1)中心部からは、北方に離れた河川沿いに位置する古くからの住宅地域であり、衰退気味に推移している。 (2)地域要因に変動はなく、長期的な衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八百津Ｙ４７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,942 円／平米 2万6,256 円／坪
推定価格 平米 坪	8,551 円／平米 2万8,270 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,893 円／平米 3万9,318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八百津Ｙ４７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,989 円／平米 4万6,248 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,242 円／平米 4万3,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,430 円／平米 4万4,400 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	八百津Ｙ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,545 円／平米 5万8,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,006 円／平米 5万6,222 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,243 円／平米 4万7,087 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	八百津４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	加茂郡八百津町
地域	岐阜県加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,698 円／平米 1万8,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,929 円／平米 3万9,437 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,952 円／平米 4万6,125 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情