路線価 (2023) 岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山2192-409 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 可児郡御嵩町岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９
価格時点	2023 年
駅名	御嵩駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	309万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	311万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として町内の住宅団地や比較的規模の大きい分譲地。需要者の中心は、町内や周辺市町の事業所に就労する一次取得者層。愛知県からの転入者は少ない。当標準地周辺は、丘陵地にあって、小学校等への利便性が劣る。需要が少ない中で、売り物件が極めて多い。従って、取引は少ない。土地の取引は、３百万円台弱が散見される程度。中古住宅や新築戸建住宅の取引は極めて少なく、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は御嵩小学校校区内住宅地域を中心に御嵩町内の価格的な牽連関係を有する住宅地域・住宅団地を含む。主たる需要者は地縁性を有する個人法人が中心的である。昭和６０年代後半に開発供給された熟成した大規模住宅団地であるが需要者選好性の大幅な変化に加え新型コロナに起因した需要減を反映して需給弱含みが継続しており地価も下落基調にある。需要中心価格帯は土地のみが総額３００万円程度、中古戸建が総額５００～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は、町南部の丘陵地に古くから開発された大型住宅団地。戸建住宅が主体で、賃貸物件の想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、取引が少ないので、周辺の住宅団地や分譲地のうち、画地規模や市場参加者等の類似性が高い事例から試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり共同住宅等賃貸用建物は所在していない。収益性よりもむしろ居住の快適性・利便性を重視する地域であるため新築建物の賃貸借を想定し対象標準地の収益価格を求めること自体に現実的妥当性が認められず収益還元法は適用できなかった。本件では地域的・価格的牽連性を有する取引事例より試算した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記の如く鑑定表額を決定した。
交通
交通施設	御嵩駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅が見られる郊外の丘陵地の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	可児郡御嵩町岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９
標準地の範囲
東	240 m
西	140 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	採掘権（亜炭）の登録履歴あり。
街路	基準方位　北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町内の丘陵地に昭和６０年頃開発された大型住宅団地。名古屋市方面の就労者の受け皿として開発されたが、当初の需要は見込めず、多くの売り物件が残存する。引き続き、地価は下落基調での推移を予測する。 (2)丘陵地にある熟成した住宅団地として現状を維持しつつ推移するものと予測。長年に亘り弱含み推移であった需給は新型コロナに起因した需要減を反映して弱含みが継続、地価も同様に下落基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)自動車関連等の製造業のウエイトが高い町。外国人の割合も高い。亜炭廃坑対策や名鉄広見線の廃線の動向等が注目される。 (2)人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数と建築着工数はやや増加したものの地価の下落傾向は続いている。
地域要因
(1)郊外の丘陵地に造成された大型住宅団地。平場の住宅地の需要が高まる中で、当団地の需要は低迷し、多くの売り物件が残存する。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	御嵩Ｙ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,239 円／平米 4万3,768 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,117 円／平米 4万3,365 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,673 円／平米 4万1,897 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	御嵩１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,414 円／平米 4万1,041 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,920 円／平米 3万9,408 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,999 円／平米 4万2,975 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	御嵩Ｙ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,311 円／平米 4万700 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,584 円／平米 3万8,297 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	御嵩Ｙ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,629 円／平米 6万1,587 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,821 円／平米 4万2,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情