路線価 (2023) 岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇791-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岐阜県 可児郡御嵩町岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
価格時点	2023 年
駅名	明智駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,478 円／坪 1平米 3万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として御嵩町や可児市東部郊外の路線商業地域。需要者の中心は、飲食店や小売店等の開設を目指す小規模事業者の外、ドラッグストア等の郊外型の店舗展開を図る県外資本も含まれる。標準地近隣周辺では、潜在需要は高いが、まとまった規模の店舗用地の供給の余地は殆どなく、あっても事業用定期借地権による出店が主流で、取引は少ない。よって、市場の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は価格的な牽連性を有する町内及び周辺市町の準幹線道路沿い商業地域及び路線商業地域。主たる需要者は全国・地方展開を図り顧客流動性に着目する事業者及び地縁性を有する事業者が中心となる。用途混在型の商業地域として概ね現状維持にて推移しているが競争関係にある同種別地域に比べて特筆すべき繁華性を有しておらず衰退傾向にあり需給は弱含みである。土地取得に基づく出店は殆どないため需要中心価格は見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣周辺は、地元資本の小規模店舗や全国展開の量販店も見られる路線商業地域。取引の中心は自用の店舗等の目的で賃貸目的は少ない。賃貸物件が少なく、賃貸借市場の成熟の程度が低いので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、事例が少ないので、可児市も含めて類似性の高い事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した価格として信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 準幹線道路沿いの商業地域ではあるが権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半であり、収益性に基づく賃貸目的の取引は殆どなく賃貸借市場は未成熟の状況にある。よって収益性を反映した価格である収益価格は参考に留め、相対的に信頼性が高いと思料される市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	明智駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	122.5 坪 (405 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、住宅兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	可児郡御嵩町岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
標準地の範囲
東	90 m
西	140 m
南	90 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	採掘権（亜炭）の登録履歴あり。
街路	１２．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新旧の国道２１号を結ぶ路線商業地域。可児市境に近く、県外資本の量販店や地元資本の飲食店など多様な用途が見られる。国道２１号周辺の大型店舗に顧客が流出しており、地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 (2)準幹線道路沿いの商業地域として今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測する。顧客流動性の高さに比し特筆すべき繁華性を有しない地域的特性を反映して地価水準は下落傾向にて推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)自動車関連等の製造業のウエイトが高い町。外国人の割合も高い。亜炭廃坑対策や名鉄広見線の廃線の動向等が注目される。 (2)人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。土地取引件数と建築着工数はやや増加したものの地価の下落傾向は続いている。
地域要因
(1)国道２１号ＢＰと旧国道２１号を結ぶ路線商業地域。可児市境にあって、一定の背後地を有するが、周辺の大型店と競合し、やや低迷している。 (2)地域要因に目立った変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	御嵩Ｙ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,410 円／平米 7万781 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,763 円／平米 8万8,478 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,412 円／平米 10万3,848 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	御嵩Ｙ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児郡御嵩町
地域	岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万867 円／平米 13万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	4万341 円／平米 13万3,367 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,534 円／平米 11万863 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	可児１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児市
地域	岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,977 円／平米 10万9,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,621 円／平米 12万7,681 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,714 円／平米 9万4,928 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	南東
側道幅員2	7.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	可児３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児市
地域	岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,624 円／平米 13万7,609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万331 円／平米 13万3,334 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,291 円／平米 10万6,754 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	可児Ｙ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岐阜県
市区町村	可児市
地域	岐阜県可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,449 円／平米 12万500 円／坪
推定価格 平米 坪	4万337 円／平米 13万3,354 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,293 円／平米 10万3,455 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情