路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区城北2-206-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区城北２丁目２０６番１
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 4400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とする。近隣地域は浸水リスク等の懸念はあるものの日常生活上の利便性は良好で地価は一次取得者層の需要が比較的堅調に推移しているが総額が大きいこと等からほぼ横ばい傾向にある。中心価格帯は土地で２，０００万円～３，０００万円であるが、総額は画地規模の分割化等から幅が広くなっている。 (2) 同一需給圏は葵区の市街地周辺に位置する価格中位の住宅地域である。需要者は静岡市内に居住する標準的な勤労者層が中心である。近隣地域は利便性が良く居住環境も良好な住宅地域で、需要は堅調に推移している。既成市街地のため供給は限られる傾向にある。土地は総額で２０００～３０００万円程度が需要の中心であるが、画地の細分化もあり、総額の価格帯の幅は広がっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は中規模一般住宅が多い市街地外郭部の住宅地域で戸建住宅指向の強い地域であること等から自用の目的の取引が殆どであり、また、対象標準地の地積がやや小さく賃貸需要の中心がファミリータイプであることから合理的な賃貸想定が困難なため収益価格の試算を断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格重視し、代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は地域の賃貸需要に見合う建物の想定が困難であるため適用しない。近隣地域は、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心の住宅地域であるので、市場分析の結果及び代表標準地との検討を踏まえて、市場性を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	静岡駅北方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い市街地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区城北２丁目２０６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	150 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	18 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は中規模一般住宅の多い住宅地域で今後は画地の小規模化が進行するものと予測する。地価は日常生活上の利源性が比較的良好なことからほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)利便性のよい住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。市街地にもほど近く環境も良いため需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から葵区の宅地需要は比較的堅調で災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて地価は安定的に推移している。 (2)日常生活の正常化にともない、経済活動も活発化している。物価の上昇が見られるが、消費需要は比較的堅調で、雇用情勢も改善の傾向にある。
地域要因
(1)　近隣地域は市街地外郭部の住宅地域で画地規模の分割化が進みつつある。地価は比較的良好な利便性等からほぼ横ばい傾向にある。 (2)葵区の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区城北２丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,414 円／平米 59万9,755 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,414 円／平米 59万9,755 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,686 円／平米 41万8,824 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区城北２丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万740 円／平米 53万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,619 円／平米 52万1,088 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,693 円／平米 41万5,541 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区城北２丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,367 円／平米 58万3,069 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,086 円／平米 56万8,916 円／坪
標準価格 平米 坪	14万135 円／平米 46万3,286 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区城北２丁目２０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,085 円／平米 35万4,023 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,590 円／平米 34万5,775 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,443 円／平米 42万7,939 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情