路線価 (2023) 北海道弟子屈町美里5-21-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 弟子屈町北海道弟子屈町美里５丁目２１番３５
価格時点	2023 年
駅名	摩周駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	283万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,183 円 1平米 5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	283万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万8,183 円／坪 1平米 5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弟子屈町中心市街地全体の住宅地に及び、特に市街地郊外部の住宅地との代替競争関係が強い。需要者は町内居住者にほぼ限定されており、転入者は少ない。郊外に位置するため利便性が見劣り、また、街区形成等未舗装道路も介在するため住宅地としての品等がやや劣る地区となっている。地価は底値感が形成されつつあり当分は横ばいの傾向が継続するものと判断する。土地は総額、２５０～３００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、美里地区を中心とした摩周市街地郊外の住宅地域であり、別荘住宅等の町外からの転入は観光資源近接エリアが主流で、需要層を異にする。町内定住人口減少が懸念される一方で、町内住宅地としての利便性は概ね維持されており、水準の変動は確認できない。コロナ禍発生以降も続く町内定住人口減少への懸念と基幹産業である観光業への見直しの動きとが交錯する。標準規模の更地で２８０万円前後が中庸的と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外住宅地のためアパート等の収益物件は見られず、空地も見られる戸建住宅主体の地域で、自用目的の取引が大部分を占めており収益還元法の適用はしなかった。よって、豊富な資料を適切に修正のうえ判定した比準価格を採用するが、郊外住宅地の不動産需給動向等の市場性を踏まえ、単価と総額の関連の適否等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、価格牽連性を有する公示価格等が見いだせなかったので、規準はおこなわなかった。 (2) 自用の取引が主流であり、地域的類似性に乏しいが、代替競争関係にある時系列的近似性の高い正常事例を十分収集しえた。当地域は収益性に馴染まない場所柄であることから、賃貸事例等の資料収集は大きな制約を受ける上に、共同住宅等の収益想定自体がそもそも非現実的かつ非合理的である。従って、信頼性ある事例資料から査定された比準価格を標準として、町内他住宅地の水準も検討の上、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。
交通
交通施設	摩周駅西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	155.8 坪 (515 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弟子屈町北海道弟子屈町美里５丁目２１番３５
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空地の多い郊外の分譲住宅地
街路	基準方位北１０．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)分譲形態のやや劣る郊外住宅地で、宅地需要は少ない傾向にあるが、安価な地価水準でもあり、地価は横ばい傾向が継続するものと思料される。 (2)町内人口の減少・高齢化による周辺地価への影響は確認できず、現状水準は保たれている。移住促進への動きも当地区への影響については慎重な分析が求められる。当面横ばいか、弱含みの動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万8,183 円 1平米 5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万8,183 円 1平米 5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万8,183円 1平米 5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1万8,183円 1平米 5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万8,183円 1平米 5,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1万8,183円 1平米 5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町では、地域経済の低迷もあり市街地住宅地への需要は低調で、土地取引等は少ない状況が継続している。 (2)コロナ禍からの正常化を睨んだ観光需要回復を取り込む動きの一方、町内定住人口に歯止めがかかっておらず、強弱要因双方が交錯する。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。 (2)湯の島地区で公園整備が進行し、国道３９１号沿いの商業効用も現状維持されている。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671665 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	弟子屈町
地域	北海道弟子屈町美里５丁目２１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,639 円／平米 1万2,031 円／坪
推定価格 平米 坪	3,945 円／平米 1万3,042 円／坪
標準価格 平米 坪	5,302 円／平米 1万7,528 円／坪
査定価格 平米 坪	5,650 円／平米 1万8,679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231671665 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	弟子屈町
地域	北海道弟子屈町美里５丁目２１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,630 円／平米 1万5,307 円／坪
推定価格 平米 坪	4,826 円／平米 1万5,955 円／坪
標準価格 平米 坪	5,472 円／平米 1万8,090 円／坪
査定価格 平米 坪	5,830 円／平米 1万9,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231671665 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	弟子屈町
地域	北海道弟子屈町美里５丁目２１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,021 円／平米 1万3,293 円／坪
推定価格 平米 坪	3,848 円／平米 1万2,721 円／坪
標準価格 平米 坪	4,810 円／平米 1万5,902 円／坪
査定価格 平米 坪	5,130 円／平米 1万6,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231671665 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	弟子屈町
地域	北海道弟子屈町美里５丁目２１番３５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2,664 円／平米 8,807 円／坪
推定価格 平米 坪	3,281 円／平米 1万847 円／坪
標準価格 平米 坪	4,101 円／平米 1万3,558 円／坪
査定価格 平米 坪	4,370 円／平米 1万4,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情