土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381-11 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 静岡市葵区
静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11 (静岡葵)
  • 周辺状況: 住宅地 (農地の中に一般住宅、農家等が混在する住宅地域)
  • 静岡駅 から 6600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
価格時点 2023
駅名 静岡駅 から 6600m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,090万
(169 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 21万3,237
1平米 6万4,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,090万
(169 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 21万3,568 円/坪
1平米 6万4,600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR静岡駅北方の郊外部に位置する住宅地域である。需要者は静岡市内に居住及び勤務する一次取得者が中心である。近隣地域は周辺の道路整備により利便性は向上しているが、市街化調整区域で地縁的選好性の強い地域でもあり、需要は弱い。土地取引の少ない地域でもあり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい状態にある。

(2) 同一需給圏は静岡市葵区北部に位置する郊外の住宅地域の一円である。主たる需要者は、市内に勤務先を有する1次取得者層である。地縁的選好性が強い地域であり、新東名高速道路へのアクセス道路の整備など利便性が向上しているが、市街化調整区域であり域外からの需要は弱い。需要の中心となる価格帯について、土地は概ね総額1,000万円程度と考えられるが、取引が少なく中心となる価格帯の把握は難しい。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は市街化調整区域の住宅地で、賃貸需要もないことから適用しない。近隣地域は、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心の戸建住宅地域である。よって、市場分析の結果及び代表標準地との検討を踏まえて、市場性を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 対象標準地は市街化調整区域内の住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。主たる需要者は居住の利便性・快適性を重視した意思決定を行うものと考えられる。また行政上の規制からアパート建築を想定することは現実的ではなく、収益価格の試算は行わない。以上の検討より、類似した住宅地の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 静岡駅北方
距離 6600 m
土地の状態
土地面積 51.1 坪 (169 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 農地の中に一般住宅、農家等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 静岡市葵区静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
標準地の範囲
200 m
西 50 m
550 m
50 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 14 m
奥行き 12 m
面積 170 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 安倍川東岸近く、新東名新静岡IC南方の住宅地域
街路 基準方位北   4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地からは遠い市街化調整区域内の住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。需要が弱い地域であることから、地価は下落傾向で推移していくと予測する。

(2)市街地中心部から離れた市街化調整区域内の住宅地域である。都心回帰傾向による住宅地としての競争力の低下から、地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 21万3,237
1平米 6万4,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 21万3,568
1平米 6万4,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 21万3,237
1平米 6万4,500
前年から次年への変動率 -0.6 %
2022年
1坪 21万4,559
1平米 6万4,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 21万3,568
1平米 6万4,600
前年から次年への変動率 -0.5 %
2019年
1坪 21万4,559
1平米 6万4,900
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)日常生活の正常化にともない、経済活動も活発化している。物価の上昇が見られるが、消費需要は比較的堅調で、雇用情勢も改善の傾向にある。

(2)快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅調であり回復傾向にあるが、それらに劣る地域は需要が乏しく、地価下落が継続し、二極化している。

地域要因
(1)葵区郊外の住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

(2)市街化調整区域内に存し、都心回帰傾向もあり居住環境における相対的な地位の低下が窺える。需要は弱い状態が続いている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
6万5,871 円/平米
21万7,770 円/坪
推定価格 平米
6万3,914 円/平米
21万1,300 円/坪
標準価格 平米
6万3,914 円/平米
21万1,300 円/坪
査定価格 平米
6万4,600 円/平米
21万3,568 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
5万4,553 円/平米
18万352 円/坪
推定価格 平米
5万4,280 円/平米
17万9,450 円/坪
標準価格 平米
6万6,357 円/平米
21万9,376 円/坪
査定価格 平米
6万7,000 円/平米
22万1,502 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万9,282 円/平米
16万2,926 円/坪
推定価格 平米
4万8,335 円/平米
15万9,796 円/坪
標準価格 平米
6万1,029 円/平米
20万1,762 円/坪
査定価格 平米
6万1,600 円/平米
20万3,650 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 未舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
6万6,414 円/平米
21万9,565 円/坪
推定価格 平米
6万8,333 円/平米
22万5,909 円/坪
標準価格 平米
8万6,279 円/平米
28万5,238 円/坪
査定価格 平米
8万7,100 円/平米
28万7,953 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万2,387 円/平米
14万131 円/坪
推定価格 平米
4万3,392 円/平米
14万3,454 円/坪
標準価格 平米
4万2,541 円/平米
14万641 円/坪
査定価格 平米
4万3,000 円/平米
14万2,158 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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