路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区産女字中川原1032-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 6300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	578万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	578万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は静岡市葵区郊外部を中心とした市街化調整区域指定下の混在住宅地域一円である。需要者は近隣地域に地縁性を有する一次取得者を中心に低位な地価水準、職住接近を指向する地域外転入者を若干含む。近隣地域は住宅のほかに工場、農地等が見られる等利便性及び住環境は良好とは言い難いこと等から需要が弱い。中心価格帯は土地で５００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は静岡市内の市街化調整区域に位置する住宅地域である。主たる需要者は、地縁性を有する１次取得者層の個人が中心である。地縁的選好性が強い地域であり他地域からの転入は少なく、人口減少や地域の高齢化傾向の影響もあり市場競争力、潜在的需要ともに弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は市街化調整区域指定下の郊外に存する混在住宅地域で戸建住宅指向が顕著である。従って、自用目的の取引が殆どで近隣地域内に賃貸物件はなく、今後も新規の賃貸物件の建築は困難であること等から合理的な賃貸想定が困難なため適用を断念した。以上から、現実的、かつ、実証的な比準価格を前提に代表標準地価格及び前年価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は熟成された住宅地域内に存し、自己使用目的での取引が中心である。主たる需要者は、居住の利便性・快適性に加え、市場での取引価格を重視して意思決定をするものと考えられる。なお市街化調整区域内であり、行政的規制から新規のアパート建築等の想定は困難であるため収益価格の試算は行わない。以上の検討から、実証的な取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	静岡駅西方
距離	6300 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかに小工場、農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	130 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	12.5 m
面積	140 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は市街化調整区域に存する郊外の混在住宅地域で特に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は需要が弱いこと等から弱含みで推移するものと予測する。 (2)葵区郊外に存する市街化調整区域内の混在住宅地域で、住環境に劣り需要は乏しく不動産取引もほとんど見られない。高齢化の進展もあり地価は今後とも下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から葵区の宅地需要は比較的堅調で災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて地価は安定的に推移している。 (2)快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅調であるが、それらに劣る地域は需要が乏しく、地価下落が継続している。
地域要因
(1)　近隣地域は郊外の混在住宅地域で特に大きな変化はなく推移している。地価は調整区域に存すること等からやや下落傾向で推移している。 (2)居住環境、利便性から選好性の劣る市街化調整区域内の住宅地域であり、需要は乏しく地域の地価も下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,517 円／平米 12万725 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,209 円／平米 11万3,095 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,922 円／平米 14万1,900 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,694 円／平米 11万1,392 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,644 円／平米 16万4,123 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,214 円／平米 13万9,559 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万1,077 円／平米 23万4,981 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,207 円／平米 22万5,492 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,999 円／平米 19万1,745 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,881 円／平米 4万5,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,725 円／平米 8万1,741 円／坪
標準価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情