土地路線価格
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路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区大原字八幡原965-22 坪・平米

2023
路 線 価
静岡県 静岡市葵区
静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22 (静岡葵)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等の周辺に農地の多い郊外の住宅地域)
  • 静岡駅 から 12000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22
価格時点 2023
駅名 静岡駅 から 12000m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月14日
鑑定評価額 総額
832万
(239 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万5,049
1平米 3万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
837万
(239 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万5,710 円/坪
1平米 3万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は市街化調整区域に形成された郊外部の住宅地域一円である。需要者は近隣地域に地縁性を有する一次取得者を中心に低位な地価水準、職住接近を指向する地域外転入者を若干含む。近隣地域は住宅等の周辺に農地が多く、住環境・接近性・利便性等が劣ること等から需要が弱い。中心価格帯は土地で500万円~1,000万円程度、新築戸建で2,000万円~2,500万円程度と把握した。

(2) 同一需給圏は静岡市内の市街化調整区域に位置する住宅地域である。主たる需要者は、地縁性を有する1次取得者層の個人が中心である。利便性に劣り住環境から地縁的選好性が強い地域であるため、市場競争力、潜在的需要ともに弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は600万円~1,000万円程度、新築戸建で2,000万円~2,500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  近隣地域は市街化調整区域指定下の郊外に存する住宅地域である。当該地域は戸建住宅指向が顕著であることから自用目的の取引が殆どである。収益価格は近隣地域内に賃貸物件がなく、今後も新規の建築は困難であること等から合理的な賃貸想定が困難なため、適用を断念した。以上から、現実的、かつ、実証的な比準価格を前提に代表標準地価格及び前年価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) 静岡市葵区郊外の市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。主たる需要者は居住の利便性・快適性を重視した意思決定を行うものと考えられる。また周囲にアパート等は見られず、行政的規制から新規のアパート建築の想定は困難であるため収益価格の試算は行わない。以上の検討より、類似した住宅地の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 静岡駅西方
距離 12000 m
土地の状態
土地面積 72.3 坪 (239 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等の周辺に農地の多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 静岡市葵区静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22
標準地の範囲
600 m
西 100 m
100 m
150 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13.5 m
奥行き 18 m
面積 240 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 基準方位 北4m私道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 近隣地域は市街化調整区域に存する郊外の住宅地域で特に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は地縁性を有すること等から需要が弱く下落傾向で推移するものと予測する。

(2)中心市街地から離れた郊外の市街化調整区域に位置する住宅地域であり、利便性に劣る。今後も地域状況に大きな変化はないものと思われ、引き続き需要は乏しく、地価は下落傾向のまま推移するものと予想される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 11万5,049
1平米 3万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 11万5,710
1平米 3万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 11万5,049
1平米 3万4,800
前年から次年への変動率 -3.1 %
2022年
1坪 11万8,685
1平米 3万5,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 11万5,710
1平米 3万5,000
前年から次年への変動率 -2.5 %
2019年
1坪 11万8,685
1平米 3万5,900
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1) 新型コロナウイルスの収束傾向等から葵区の宅地需要は比較的堅調で災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて地価は安定的に推移している。

(2)快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅調であるが、それらに劣る地域は需要が乏しく、地価下落が継続している。

地域要因
(1) 近隣地域は調整区域に存する郊外の住宅地域で地縁性を有すること等から需要が弱く地価は下落傾向で推移している。

(2)中心市街地から離れた郊外の住宅地域であり、居住環境における相対的な地位の低下が窺える。需要は弱い状況が続いている。

個別的要因 (1) 個別的要因に変動はない。 

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万6,517 円/平米
12万725 円/坪
推定価格 平米
3万4,209 円/平米
11万3,095 円/坪
標準価格 平米
3万3,213 円/平米
10万9,802 円/坪
査定価格 平米
3万4,500 円/平米
11万4,057 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万5,103 円/平米
4万9,931 円/坪
推定価格 平米
2万7,276 円/平米
9万174 円/坪
標準価格 平米
2万5,708 円/平米
8万4,991 円/坪
査定価格 平米
2万6,700 円/平米
8万8,270 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万3,881 円/平米
4万5,891 円/坪
推定価格 平米
2万4,725 円/平米
8万1,741 円/坪
標準価格 平米
3万1,821 円/平米
10万5,200 円/坪
査定価格 平米
3万3,100 円/平米
10万9,429 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R5K2203
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 静岡県
市区町村 静岡市葵区
地域 静岡県静岡市葵区大原字八幡原965番22
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
4万2,387 円/平米
14万131 円/坪
推定価格 平米
4万3,392 円/平米
14万3,454 円/坪
標準価格 平米
3万4,575 円/平米
11万4,305 円/坪
査定価格 平米
3万6,000 円/平米
11万9,016 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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