路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区両替町2-4-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 244万6,440 円
1平米当たり	1平米 74万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	9,160万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 305万8,050 円 1平米 92万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,160万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 305万8,050 円／坪 1平米 92万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 静岡市高度商業地一円が同一需給圏と認められる。需要の中心は投資目的の県内外の資本力のある法人や個人である。市中心部の事務所や店舗ビルが多い繁華性の高い高度商業地域だが、コロナ禍により、商業及び投資環境は十分回復していない。飲食店舗の商況は今一歩で空室率もやや高止まり傾向にあることから収益性の低下は否定できない。土地は１００㎡前後で１億円程度が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は主に静岡駅周辺に存する繁華な商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域の再開発ビルの完成等により地域の商環境は向上したが新型コロナの影響を受け需要は停滞している。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるため価格帯は広く把握は困難であるが、市場で取引されている物件は、総額で９千万円～２億円前後が多いと見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市高度商業地域内においても比較的地域格差の少ない適切な取引が収集されたので、現在の市場実態を反映した比準価格が求められたものと考える。一方、中高層の店舗兼事務所地を前提とした収益価格も適切な投資採算分析が行われたと認められるが、実証性において優る比準価格をやや重視し、前年変動率や代表標準地との価格均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、青葉通り沿いの店舗や事務所が混在する繁華な商業地域である。自用の事務所店舗ビルも多いが賃貸用不動産等も見られる。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きいため収益価格はやや低く求められた。これに対して、実際の取引事例から求めた比準価格はより実勢を反映していると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を比較考量して、代表標準地価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ静岡駅の西方約
距離	700 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	12 m
面積	99 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	静岡市内中心部の青葉通り沿いの商業地
街路	３５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)葵区の中心商業地域で、〔札の辻クロス〕は平成３０年１０月に完成し、静活プラザボールも令和４年２月に建て替えオープンしたが、コロナ禍により商業及び投資環境は横這い傾向にある。 (2)市街地中心部に位置する繁華な商業地域であり良好な商環境を維持している。現状は新型コロナの影響もあって商況はやや停滞傾向にあり先行きは不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 314万700 円 1平米 95万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 317万7,066 円 1平米 96万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 314万700円 1平米 95万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 305万8,050円 1平米 92万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 317万7,066円 1平米 96万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 305万8,050円 1平米 92万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による停滞状態から脱出し、国民へのワクチン接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。
地域要因
(1)市中心部に存し、飲食店を中心とするテナントビルやマンション需要は認められるが、商況は横這い傾向にある。 (2)呉服町周辺は再開発が進み長期的に商環境の向上が見込まれる。物販や飲食店舗等は商況が戻りきっていないものもあり高価格帯物件の成約は少ない。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な画地であり、周辺の商業環境等も近隣地域にあっては中庸を得ている。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万555 円／平米 238万2,155 円／坪
推定価格 平米 坪	72万555 円／平米 238万2,155 円／坪
標準価格 平米 坪	95万1,856 円／平米 314万6,836 円／坪
査定価格 平米 坪	95万2,000 円／平米 314万7,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,587 円／平米 197万8,929 円／坪
推定価格 平米 坪	58万4,562 円／平米 193万2,562 円／坪
標準価格 平米 坪	95万5,167 円／平米 315万7,782 円／坪
査定価格 平米 坪	95万5,000 円／平米 315万7,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万4,993 円／平米 200万107 円／坪
推定価格 平米 坪	65万6,464 円／平米 217万270 円／坪
標準価格 平米 坪	94万7,278 円／平米 313万1,701 円／坪
査定価格 平米 坪	94万7,000 円／平米 313万782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万5,947 円／平米 243万3,041 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,719 円／平米 270万3,379 円／坪
標準価格 平米 坪	95万836 円／平米 314万3,464 円／坪
査定価格 平米 坪	95万1,000 円／平米 314万4,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区両替町２丁目４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万4,391 円／平米 222万9,537 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,421 円／平米 212万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	94万4,818 円／平米 312万3,568 円／坪
査定価格 平米 坪	94万5,000 円／平米 312万4,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情