路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区伝馬町9-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区伝馬町９番１１外
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,160万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,130万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万868 円／坪 1平米 57万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に静岡駅周辺に存する繁華な商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域の大型商業施設の完成以来繁華性が高まり商環境は向上している。新型コロナの影響は残るものの需要は強い状態である。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるため価格帯は広く把握は困難であるが、市場で取引されている物件は、総額で７千万円～２億円前後が多いと見られる。 (2) 同一需給圏は高度商業地を除く静岡市中心部及びその周辺の普通商業地域一円。需要者は県内外の法人や資金力のある個人事業者等で幅広い。市内屈指の求心力がある新静岡セノバの東側に位置し、通称伝馬町通り沿いの店舗、事務所が連たんした地域であり、多様な用途を目的とした需要者の注目を集めており、ここのところ売り手有利の市場が形成されている。中心となる価格帯は概ね６，０００万円～２億円程度で、規模、利用目的等により価格帯は広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、伝馬町通り沿いの店舗や事務所が混在する繁華な商業地域である。自用の事務所店舗ビルも多く賃貸用不動産等も見られる。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きいため収益価格はやや低く求められた。これに対して実際の取引事例から求めた比準価格はより実勢を反映していると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を比較考量して、代表標準地価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は比較的成熟した商業地域内に存しており、賃貸物件の取引もみられることから、収益価格は一定の説得力を有している。ただ依然として低利用建物も多い地域であり、元本に見合う賃料が十分に収受できないことから、収益価格は低位に求められた。そこで取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	静岡駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区伝馬町９番１１外
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	21 m
面積	158 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	静岡鉄道駅近くの伝馬町通り沿いの商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型商業施設の開業以来、店舗等の集積度が高まり商環境が向上している。市内の繁華な商業地域の中では値頃感があるため、将来的な期待も含め潜在的な需要は強く発展傾向が続くと予測される。 (2)核店舗である新静岡セノバの東側エリアは、ここのところ需要が旺盛であるため、商業施設の高度利用化に伴う繁華性の向上などが見込まれ、今後、現状を基調としつつも、やや発展的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 202万6,578 円 1平米 61万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 202万6,578円 1平米 61万3,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。 (2)ウィズコロナの流れの中で、徐々に新型コロナウイルス感染症の影響は弱まりつつあり、商況や商業地の土地需要も改善傾向にある。
地域要因
(1)セノバ周辺は地域の商環境の向上により発展傾向が続いている。他地域に比べて空き店舗数は少なく高水準物件の成約も認められる。 (2)伝馬町通り沿いの商業地域で、店舗、事務所のどちらの需要も多く、また背後の住宅需要も旺盛で、総じて需要過多であり、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区伝馬町９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,061 円／平米 164万9,896 円／坪
推定価格 平米 坪	45万9,590 円／平米 151万9,405 円／坪
標準価格 平米 坪	60万8,728 円／平米 201万2,455 円／坪
査定価格 平米 坪	60万9,000 円／平米 201万3,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区伝馬町９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万4,391 円／平米 222万9,537 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,421 円／平米 212万7,150 円／坪
標準価格 平米 坪	64万3,421 円／平米 212万7,150 円／坪
査定価格 平米 坪	64万3,000 円／平米 212万5,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区伝馬町９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,066 円／平米 94万2,428 円／坪
推定価格 平米 坪	36万223 円／平米 119万897 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,639 円／平米 194万2,735 円／坪
査定価格 平米 坪	58万8,000 円／平米 194万3,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区伝馬町９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万894 円／平米 109万3,936 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,126 円／平米 127万3,227 円／坪
標準価格 平米 坪	61万3,258 円／平米 202万7,431 円／坪
査定価格 平米 坪	61万3,000 円／平米 202万6,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情