路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区松富1-405-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 5200m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,210万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市の幹線道路沿いの商業地域。需要者は県内外の法人・自営業者が中心。近隣地域は県道沿いの商業地域で、ドラッグストア等のロードサイド型の店舗が進出し、道路整備も進んでいる。新東名高速道路新静岡ＩＣへのアクセスも良く需要は安定している。価格は画地規模等個別性が強くまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は静岡市内の幹線道路沿いに形成される商業地域である。需要の中心は自用目的の店舗または事務所用地の取得を目的とし、県内に拠点を有する中小法人または個人事業主である。市街地中心部からやや距離を置く地理的位置にあるが、新東名高速新静岡ＩＣと静岡市中心部とを繋ぐ幹線道路沿いに形成される路線商業地域であり、街路整備の進捗に伴い集積度は高まりつつある地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は更地を新規に取得する場合の土地価格に見合う賃料を得ることが難しく低位に試算された。近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であるが、自己使用物件も見られることから、市場分析の結果を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であるが、取引は自用目的が主体であり、商業賃貸市場の成熟度は低く、収益性による地価が形成されていない地域であるため、収益価格は比較考量に留めると判断した。一方、比準価格は実際の市場において成立した規範性の高い複数事例から試算された市場適合性の高い価格であると認められたため、本件では比準価格を標準として収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	静岡駅北方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	整備が進む県道沿いの商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道路整備が進む商業地域であり、今後は路線商業地として熟成していくと予測する。店舗需要も回復傾向にあり、地価は横ばいから上昇傾向に推移していくと予測する。 (2)商業集積度のやや低い郊外の路線商業地域であるが、用途等の多様性が認められ、需要は比較的底堅く推移しており、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日常生活の正常化にともない、経済活動も活発化している。物価の上昇が見られるが、消費需要は比較的堅調で、雇用情勢も改善の傾向にある。 (2)市内の商業地域における繁華性は改善傾向にあるが、中心市街地外縁部に位置する路線商業地域にあっては概ね横ばい傾向となっている。
地域要因
(1)道路整備の進んだ路線商業地域で、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)新東名高速道路へのアクセスが良好な地理的位置にあって、街路整備の進捗にともない集積度は高まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,963 円／平米 48万5,860 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,963 円／平米 48万5,860 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,077 円／平米 44万9,871 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,217 円／平米 49万9,923 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,813 円／平米 48万5,364 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,359 円／平米 48万557 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,137 円／平米 27万4,851 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,602 円／平米 38万5,486 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,628 円／平米 50万1,282 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,269 円／平米 35万4,631 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,269 円／平米 35万4,631 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,179 円／平米 47万6,656 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市葵区松富１丁目４０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,200 円／平米 41万3,911 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,383 円／平米 45万882 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,242 円／平米 49万88 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情