路線価 (2023) 静岡県静岡市葵区牧ヶ谷2420-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市葵区静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,400万 円 (501 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円／坪 1平米 6万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市の倉庫、工場を中心とする工業地域である。主な需要者は小工場、流通業務を営業する事業者等である。本地域は既成の工場地域のため供給は少ないが、交通アクセスが良好ため潜在的な需要は旺盛である。取引価格は、土地で概ね２，０００万円～５，０００万円程度と幅広く、規模、用途によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は静岡県中部地域の工業地域。需要の中心は県内外の事業者。各種助成金を利用し、自社利用することを目的に土地を取得する事業者がほとんどである。近隣地域は静清バイパスへのアクセスも良好であるため、潜在的な需要は多く、経済活動の正常化にともない需要は顕著化している。需要の中心となる価格帯は画地規模等個別性が強くまちまちであり見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は自社利用の倉庫・工場が多く、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は相対的に精度が劣る。本件では、近隣地域などに信頼性のある取引事例を収集し得たので、比準価格を採用し、収益価格は参考程度とし、他の標準地（工業地）価格とのバランスにも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は多数の取引事例の中から選択し試算して規範性の高いものが求められた。近隣地域は自社利用中心の工業団地で、賃貸市場が未成熟なこともあり収益価格は低位に試算された。したがって、市場分析の結果を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ静岡駅西方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	151.5 坪 (501 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、倉庫等の混在する区画整理済の地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市葵区静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	36 m
面積	501 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１号静清バイパス牧ケ谷ＩＣ付近の工業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１号のインターチェンジに近く交通アクセスが良好であるため、需要は安定的に推移するものと予測する。 (2)既成の工業地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。交通の利便性が良い地域で経済活動の活発化もあり需要は回復の傾向にあり、地価は横ばい傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)静岡市は東名、新東名、中部横断道への交通アクセスが良好なため、内陸部を中心に工業地需要は堅調である。 (2)日常生活の正常化にともない、経済活動も活発化している。ネット通販の伸びもあり、流通業務系の工場地の需要は高い。製造系も戻りつつある。
地域要因
(1)事務所、倉庫のなかに店舗や住宅等が介在しつつあり、用途の多様性が進行している。 (2)既成工業団地で、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,758 円／平米 25万456 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,948 円／平米 25万1,084 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,054 円／平米 22万4,987 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,042 円／平米 20万1,805 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,350 円／平米 21万9,353 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,360 円／平米 22万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,276 円／平米 19万2,660 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,905 円／平米 18万8,128 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,663 円／平米 22万3,694 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,659 円／平米 28万6,495 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,288 円／平米 31万8,328 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,808 円／平米 22万4,173 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市葵区牧ヶ谷２４２０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,211 円／平米 28万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,829 円／平米 22万4,243 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,829 円／平米 22万4,243 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情