路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区大坪町251-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区大坪町２５１番２
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円／坪 1平米 20万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、静岡市全域の品等上位の住宅地域と判断され、また需要者は静岡市に居住する富裕層が中心である。諸官庁や中心商業地に近く利便性や快適性に優れ、富裕層に人気は高い。既存住宅の建替えにより住環境も一定レベルを維持しており、景気変動の影響も少ない安定的な有効需要が常に認められる。需要となる価格帯は、土地は２５０㎡前後で５，０００万円～７，０００万円程度と見られるが、画地規模が多様であり、価格幅は大きい。 (2) 同一需給圏は市内の価格上位の住宅地域一円である。需要の中心は、圏内に居住もしくは勤務する比較的資金にゆとりのある一次取得者層である。中心市街地に近く、利便性が高いことから、住宅地としては高位な地価水準にあるものの、引き合いは強く、需要は底堅い。なお、需要の中心的価格帯は、標準的規模の宅地で総額４，０００万円前後とみられ、新築住宅では、区画の小規模化等により、概ね３５００万円～４５００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には、アパートも介在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的での取引が中心であるため、比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 共同住宅等の賃貸物件もみられるが、自用目的の取引が主体の地域であり、賃料水準が低位であることから、投資額に見合う高層建物の想定が困難なため、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。一方、比準価格は対象地と代替関係が認められる複数事例を採用して求められており、実証性を有し相対的市場適合性は高い。よって本件では比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。
交通
交通施設	ＪＲ静岡駅南東方約
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区大坪町２５１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	130 m
奥行き	16.5 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	静岡駅南口近郊では品等上位の住宅地域
街路	基準方位　　　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い幹線道路背後の住宅地域で、画地規模のまとまった土地にはマンション用地需要もあり、地価は比較的底堅く推移するものと予測される。 (2)熟成した既成住宅地域であり、特段の変動要因はみられず、良好な居住環境が維持されていくものと予測する。中心市街地近郊の相対的選好度が高い住宅地域であり、需要も底堅く、地価は安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による停滞状態から脱出し、国民へのワクチン接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にある。 (2)市内の人口が減少傾向下にあるものの、最寄り駅より徒歩圏内にある住宅地域など利便性が良好な住宅地域にあっては、堅調な需要を維持している。
地域要因
(1)駿河区中心部に近接し、静岡駅への接近性や居住環境共に上位にあることから、富裕層を中心に宅地需要は認められる。 (2)駅徒歩圏の居住環境、利便性の良好な既成住宅地域である。
個別的要因	(1)南東道路で、居住の快適性やや優り、近隣地域内での競争力は強い。また、個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区大坪町２５１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,981 円／平米 57万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,887 円／平米 58万8,094 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,915 円／平米 66万7,531 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区大坪町２５１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,140 円／平米 69万8,029 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,810 円／平米 68万408 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,772 円／平米 67万3,670 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区大坪町２５１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,325 円／平米 47万7,138 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,102 円／平米 46万6,483 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,579 円／平米 65万9,808 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区大坪町２５１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,401 円／平米 60万3,018 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,518 円／平米 68万2,749 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,469 円／平米 66万9,363 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情