路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区敷地2-145 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とする。区画整理済み地域で住宅の他に事業所・共同住宅等が介在する等居住環境は良好とは言い難いが、周辺地域の開発動向の影響等から地価は一次取得者層の需要が回復傾向でほぼ横ばい傾向にある。中心価格帯は土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は静岡市駿河区内の住宅地域一円である。主な需要者は静岡市居住の一次取得者等である。沿岸部に近い住宅地域であるが、津波被害想定区域外にあり、かつ利便性、環境条件が比較的良好な地域であるため、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～２，０００万円、新築戸建で２，５００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は土地区画整理事業が施行された区画・街路等が良好な地域で住宅の他に事業所・共同住宅等が介在するが自用目的の取引が殆どである。収益価格は対象標準地の地積が需要層の対象であるファミリータイプの建築が困難な規模であることから試算を断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格を前提に代表標準地価格及び前年価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の戸建住宅を主体とする地域であり、その画地規模から需要の見込める賃貸物件の想定が困難なため、収益価格の試算は省略した。一方、比準価格は規範性の高い最新の取引事例に裏付けられた実証性の高い価格であり、再検討の結果、試算過程における補修正も適切であったことから、価格決定において主要な指標にし得るものと判断した。よって本件では比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえ上記の通りとした。
交通
交通施設	静岡駅南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
標準地の範囲
東	400 m
西	50 m
南	120 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は一般住宅が多い区画整理済みの住宅地域で残存する農地が緩慢に宅地化されるものと予測する。地価は低迷した需要が漸次回復しほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地からやや距離を置く区画整然とした住宅地域であり、当面は現状の環境が維持され、地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的に推移している。 (2)市街地に近い利便性良好な住宅地にあっては需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にあるが、沿岸部・過疎地域では引き続き地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)　災害リスク懸念、新型コロナウイルスの影響等から低迷した需要は漸次回復傾向にあり、周辺地域の開発動向等から地価はほぼ横ばい傾向にある。 (2)沿岸部に近い住宅地域であるが、街路が整然と整備された住環境良好な地域であり、需要は底堅い。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万850 円／平米 39万9,530 円／坪
推定価格 平米 坪	12万850 円／平米 39万9,530 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,050 円／平米 37万3,743 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,456 円／平米 37万8,392 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,785 円／平米 47万5,353 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,382 円／平米 35万5,005 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,347 円／平米 54万25 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,404 円／平米 60万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,486 円／平米 36万1,961 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,673 円／平米 35万5,967 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,748 円／平米 31万3,237 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,354 円／平米 44万7,480 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区敷地２丁目１４５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,545 円／平米 31万2,566 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,316 円／平米 35万4,787 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,950 円／平米 36万189 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情