路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区小鹿字本村876-11外 坪・平米
2023
路 線 価
静岡県 静岡市駿河区
静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外
(静岡駿河)
- 周辺状況： 住宅地 (住宅を主にアパート、農地等が見られる住宅地域)
- 東静岡駅 から 2800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万7,622 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万7,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
静岡県
静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外
|
| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 東静岡駅 から 2800m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 28万7,622 円 |
| 1平米当たり | 1平米 8万7,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
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| 調査実施日 | 2022年12月14日
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| 鑑定評価額 総額 |
2,140万 円
(193 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 36万6,966 円
1平米 11万1,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
2,140万 円
(193 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 36万6,966 円／坪
1平米 11万1,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とするが隣接及び周辺地域に地縁・血縁関係を有する者を一部含む。近隣地域は住宅を中心に農地等が見られる住宅地域で低迷した需要が回復傾向で残存する農地が宅地化されており、地価はほぼ横ばい傾向にある。中心価格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は静岡市内の一般住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一時取得者層が中心で、市外からの転入も見られる。比較的区画整然とした住宅地域が形成されており、周辺の日用品店舗や学校、病院等の生活利便施設も充実していることから人気が高く、需要は安定傾向で推移している。中心価格帯は土地のみの場合、場所や規模によりばらつきがあるが２千万円～３千万円が中心で、土地建物の場合は３千５百万円～４千５百万円程度が中心である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 近隣地域は一般住宅を中心とする郊外住宅地域で自用目的の取引が殆どである。収益価格は対象標準地の地積が小さく賃貸需要はファミリータイプが中心であることから合理的な賃貸想定が困難なため試算を断念した。以上から、求めた試算価格は比準価格のみであるが当該価格は現実的、かつ、実証的な価格であることから当該価格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方後記のとおり賃貸用建物の建築は向かないことから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、規範性ある比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 東静岡駅南東方
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| 距離 | 2800 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
58.4 坪
(193 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 150 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.2 m
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| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 住宅を主にアパート、農地等が見られる住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4.4 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 150 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 20 m
|
| 西 | 150 m
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| 南 | 330 m
|
| 北 | 100 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 13 m
|
| 奥行き | 15 m
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| 面積 | 200 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない。
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| 街路 | 基準方位 北４．４ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 150 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 150 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1) 近隣地域は一般住宅を中心に農地等が見られる住宅地域で残存する農地が漸次、宅地化されるものと予測する。地価は低迷した需要が回復傾向にありほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)概ね良好な居住環境が維持されている。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 低層住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 36万6,966 円
1平米 11万1,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 36万6,966 円
1平米 11万1,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
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|
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2022年 |
1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1) 新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的に推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資源・原材料価格の高騰により景気は先行き不透明感が漂う。 |
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| 地域要因 | |
|
(1) 近隣地域は住宅を中心に農地等が見られる住宅地域で新型コロナウイルスの影響等から低迷した需要は漸次回復傾向で地価はほぼ横ばいにある。 (2)居住環境、生活利便性ともに普通の郊外住宅地域で、需要は概ね安定傾向で推移している。地域要因に変動はない。 |
|
| 個別的要因 |
(1) 個別的要因に変動はない。 (2)方位は東向きで、代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は優る。個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 静岡県 |
| 市区町村 | 静岡市駿河区 |
| 地域 | 静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
12万3,512 円／平米
40万8,331 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
12万265 円／平米
39万7,596 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
12万3,985 円／平米
40万9,894 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
12万6,000 円／平米
41万6,556 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 6.4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南西 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 静岡県 |
| 市区町村 | 静岡市駿河区 |
| 地域 | 静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
10万5,727 円／平米
34万9,533 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
12万1,946 円／平米
40万3,153 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
10万8,493 円／平米
35万8,678 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
11万1,000 円／平米
36万6,966 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南西 |
| 側道幅員1 | 5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 静岡県 |
| 市区町村 | 静岡市駿河区 |
| 地域 | 静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
14万5,299 円／平米
48万358 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
14万6,897 円／平米
48万5,641 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
11万1,201 円／平米
36万7,631 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
11万3,000 円／平米
37万3,578 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 150 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 静岡県 |
| 市区町村 | 静岡市駿河区 |
| 地域 | 静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
10万364 円／平米
33万1,803 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9万4,594 円／平米
31万2,728 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
11万2,344 円／平米
37万1,409 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
11万5,000 円／平米
38万190 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南西 |
| 側道幅員1 | 6 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 静岡県 |
| 市区町村 | 静岡市駿河区 |
| 地域 | 静岡県静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4万4,843 円／平米
14万8,251 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8万8,798 円／平米
29万3,566 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
10万4,468 円／平米
34万5,371 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
10万7,000 円／平米
35万3,742 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |