路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷3135-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３
価格時点	2023 年
駅名	安倍川駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	884万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	887万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は安倍川右岸の低位な地価水準にあたる郊外の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とするが近隣地域及び周辺に地縁性を有する地区外転入者等を一部含む。当該地域は地理的位置関係から市街化区域内に存するものの接近性・利便性等が劣るため需要が弱く地価は下落傾向にある。中心価格帯は土地で１，０００万円前後、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は静岡市内の低位価格帯の混在住宅地域である。需要の中心は３０歳～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一次取得者である。中心市街地から離れており交通アクセスも悪く生活利便性が劣ること等から需要は弱く、地価は下落傾向である。需要の中心は土地は総額８００万円～１，３００万円程度、新築戸建物件は総額２，５００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は国道１号バイパス周辺に形成された郊外の混在住宅地域で戸建住宅指向が強く自用目的の取引が殆どである。収益価格は対象標準地の地積が小さく賃貸需要の中心がファミリータイプであることから合理的な賃貸想定が困難なため試算を断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 駿河区西部の周囲に農地も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。主たる需要者は居住の利便性・快適性を重視した意思決定を行うものと考えられる。また周囲にアパート等は見られず、賃貸市場は形成されていない。したがって賃貸市場が成立しておらず収益価格の試算は行わない。以上の検討より、類似した住宅地の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安倍川駅西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等の中に農地が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は山間部を走る国道１号バイパス周辺に形成された混在住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価はその地理的位置関係による利便性等が劣ることから今後も当分の間下落傾向と予測する。 (2)国道バイパス背後の周辺には農地もみられる住宅地域である。区画整然としているが市街地から離れており生活利便性が劣るため需要は弱い。特別な変動要因も見当たらず、地価は弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的に推移している。 (2)快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅調であるが、それらに劣る地域は需要が乏しく、地価下落が継続している。
地域要因
(1)　近隣地域は山間部を走る国道１号バイパス周辺に形成された混在住宅地域で地価は利便性等が劣ることから下落傾向にある。 (2)駿河区西部の都心部から離れた住宅地域であり、居住環境における相対的な地位の低下が窺える。需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,355 円／平米 15万6,556 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,103 円／平米 24万1,679 円／坪
標準価格 平米 坪	6万516 円／平米 20万66 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,151 円／平米 12万2,821 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,817 円／平米 12万1,717 円／坪
標準価格 平米 坪	5万91 円／平米 16万5,601 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,040 円／平米 24万1,470 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,492 円／平米 24万2,965 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,351 円／平米 23万5,886 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷３１３５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,135 円／平米 34万7,576 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,073 円／平米 33万7,453 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,281 円／平米 20万9,207 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情