路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区曲金6-665 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区曲金６丁目６６５番
価格時点	2023 年
駅名	東静岡駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	4億6,700万 円 (1389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億6,700万 円 (1389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万816 円／坪 1平米 33万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は静岡市葵区・駿河区の中心市街地等のマンション適地地域を中心とした一円である。需要者はマンション開発を指向する市内デベロッパーのほか、全国展開する大手マンション業者を中心とする。近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接した区画整理事業が施行された地域で過大なマンション需要は一段落し、コロナ禍の収束傾向もあって地価はほぼ横ばい傾向にある。中心価格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、市内中心市街地及びその周辺の中高層マンションが立地する圏域と把握される。需要者は県内外の投資能力を有する法人が中心となる。静岡県コンベンションアーツセンターを核施設とした東静岡駅南口に立地する商住混在地域で、高度利用が可能なことから、タワーマンションをはじめとした分譲マンションが立地する地域である。中心となる価格帯は画地規模などにより幅が広く、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接したマンション適地地域である。比準価格は近年、マンション適地事例が少なく採用事例は充分満足出来るものとは言えないが、現実的・実証的な価格である。開発法はウッドショックによる建築費の上昇が販売価格へ転嫁されたこと等から比準価格と比較してやや低位に試算された。以上から、開発法による価格を前提に比準価格を参酌し、近時のマンション需要の動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例から試算された価格であり、一定の規範性が認められるものの、マンション素地に係る最新事例が乏しく、採用事例にやや不満がある。一方、開発法による価格は、典型的需要者の投資採算性に着目した価格であり、相対的市場適合性が高い。よって本件では開発法による価格を標準とし、比準価格を参考に留め、標準地との価格検討を踏まえて、マンションの需給動向にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東静岡駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	420.1 坪 (1389 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンション、駐車場が多い区画整理済の地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区曲金６丁目６６５番
標準地の範囲
東	220 m
西	40 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	50 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接した混在住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は過大な人気の沈静化、コロナ禍の収束等により需要は回復途上でほぼ横ばい傾向と予測する。 (2)駅至近の利便性良好な環境にあり、現状が当面維持されると予測される。域内の需要は底堅いとみられるが、建築コスト上昇など供給面で懸念される要因がみられるため、地価は当面横ばいと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万652 円 1平米 34万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的に推移している。 (2)マンション需要は引き続き堅調であるが、このところの資材価格の高騰から、マンション分譲業者の素地取得姿勢には、やや慎重な姿勢が窺える。
地域要因
(1)　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接した混在住宅地域で地価は過大な人気等が収束した状況にありほぼ横ばい傾向で推移している。 (2)東静岡駅至近の利便性良好な地理的位置関係にあって、潜在的需要は底堅い。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区曲金６丁目６６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万37 円／平米 76万502 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,638 円／平米 77万5,713 円／坪
標準価格 平米 坪	35万729 円／平米 115万9,510 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区曲金６丁目６６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,785 円／平米 65万3,877 円／坪
推定価格 平米 坪	21万277 円／平米 69万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,003 円／平米 107万4,460 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区曲金６丁目６６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,735 円／平米 110万22 円／坪
推定価格 平米 坪	31万677 円／平米 102万7,098 円／坪
標準価格 平米 坪	36万3,365 円／平米 120万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区曲金６丁目６６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,373 円／平米 135万81 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,927 円／平米 128万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,488 円／平米 113万8,877 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情