路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区馬淵2-269外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円 1平米 17万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万1,774 円／坪 1平米 17万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市内に存する幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は県内外の中小企業、個人事業主又は個人等様々である。中心部周辺地域等の商況は概ね堅調に推移しており、住宅用地としての需要も認められ多用途の需要がある。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なっているが、市場で取引されている価格帯の中心は、土地の総額で５０００万円前後までが多いと見られる。 (2) 同一需給圏は、静岡市駿河区内の商業地域一円である。需要の中心は、県内に拠点を有する中小企業法人及び個人事業者である。静岡駅まで徒歩圏内の幹線道路沿いに形成される路線商業地域であり、マンション用地としての需要も認められることから需要は底堅い。中心的な価格帯としては規模、用途により大きく異なるものの、概ね３，０００～５，０００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗や事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが自用の事務所店舗ビルも多く、賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きい。実際の取引事例より求めた実証的な比準価格は収益価格に比して精度が優ると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸用不動産等の収益物件もみられる地域であるが、需要の中心は自己使用であり、賃貸市場の熟成度は高いとはいえない。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において実際に成立した規範性の高い複数事例から試算された価格であり、実証的かつ市場適合性は高いと判断された。よって本件では比準価格を重視し収益価格は比較考量するにとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	静岡駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	19.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９．１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南幹線道路沿いの商業施設等が多く見られる地域である。静岡駅にも比較的近く交通量も多いため多用途の需要が想定され、経済情勢等が通常に戻れば安定的に推移していくものと予測される。 (2)用途の多様性が認められる主要幹線路沿いの商業地域であり、ウィズコロナ生活様式の定着により収益性は改善傾向にあるが、先行き不透明感を払拭するまでに至っておらず、地価は概ね横ばいにて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。 (2)市内の中心商業地域における繁華性は改善傾向にあるが、中心市街地外縁部に位置する路線商業地域にあっては概ね横ばい傾向となっている。
地域要因
(1)南幹線道路沿いの商業施設等が集積している地域である。静岡駅にも比較的近く交通量も多いため商環境は概ね良好。 (2)幹線道路沿いに店舗・事務所のほか一般住宅等もみられる路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,435 円／平米 35万5,180 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,783 円／平米 48万1,959 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,136 円／平米 58万5,612 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,269 円／平米 61万2,499 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,269 円／平米 61万2,499 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,799 円／平米 60万7,639 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,200 円／平米 41万3,911 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,383 円／平米 45万882 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,844 円／平米 60万1,176 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,276 円／平米 88万3,614 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,681 円／平米 89万1,565 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,165 円／平米 81万515 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区馬淵２丁目２６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,103 円／平米 72万1,049 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,182 円／平米 76万7,594 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,439 円／平米 64万6,121 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	23 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情