路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区森下町2-42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区森下町２番４２
価格時点	2023 年
駅名	静岡駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	6,860万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万3,712 円 1平米 35万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,880万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万7,018 円／坪 1平米 35万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は静岡市中心部の商業地域一円である。需要者の中心は県内外の資本力のある法人を中心に一部個人事業者を含む。近隣地域はＪＲ静岡駅に比較的近いことから店舗需要よりオフィス等の需要が強い傾向の商業地域で中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並んでいる。地価はコロナ禍の収束傾向等から需要が回復途上でほぼ横ばい傾向にある。需要の中心価格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。 (2) 同一需給圏は静岡市内の商業地域一円である。主たる需要者は県内外の法人のほか、比較的資金力のある個人が中心である。ＪＲ静岡駅に近い立地条件から、店舗や事務所ビル等が集積する駅南の商業地域であり、それらの需要のほか都心回帰等の動きもあり、多様な用途の需要から不動産市況は堅調に推移している。中心となる価格帯について、規模規模や需要者の属性等により幅が広いが、概ね総額５，０００万円～８，０００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ価格水準上位の商業地域である。比準価格は精度が相対的に高いと判断した事例を重視して求めた。収益価格はコロナ禍が収束傾向であるが収益性は回復途上にあること等から比準価格と比較して低位に求められた。以上から、現実的・実証的な比準価格重視し収益価格は参酌に留め、代表標準地価格及び周辺公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、ＪＲ静岡駅南口背後の店舗や事務所ビル等が集積する商業地域であり、自用の店舗や事務所を中心に形成されている。また賃貸市場の熟成は進んでいるが、既存建物賃料をベースとした賃貸市場が形成されている点も踏まえ収益価格の信頼性はやや劣ると判断した。以上の検討から、実際の取引事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	静岡駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区森下町２番４２
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価はコロナ禍の収束傾向等から比較的安定的に推移するものと予測する。 (2)既成市街地にある普通商業地域である。駅に近い立地条件に加え、新型コロナによる影響も落ち着きを見せ、オフィス需要も含め商業環境は徐々に回復傾向にある。地価は安定した動向が予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万324 円 1平米 35万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 118万242 円 1平米 35万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 116万3,712円 1平米 35万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 118万242円 1平米 35万7,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 116万3,712円 1平米 35万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的に推移している。 (2)新型コロナによる影響も落ち着き、商業環境は回復基調にある。
地域要因
(1)　近隣地域は中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で地価はコロナ禍の収束傾向等から比較的安定的に推移している。 (2)ＪＲ静岡駅南口の、徒歩移動可能な圏域にある店舗や事務所ビル等が集積する商業地域である。地域要因に特段の変更はない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区森下町２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,710 円／平米 78万5,869 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,867 円／平米 116万6,578 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,867 円／平米 116万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区森下町２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,650 円／平米 67万6,573 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,136 円／平米 73万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	36万156 円／平米 119万676 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区森下町２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,623 円／平米 105万62 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,498 円／平米 100万58 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,151 円／平米 116万4,211 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区森下町２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,480 円／平米 140万9,943 円／坪
推定価格 平米 坪	46万4,575 円／平米 153万5,885 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,091 円／平米 118万543 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情