路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区東新田3-696-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４
価格時点	2023 年
駅名	安倍川駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市内の主に安倍川西岸を中心とした市内全域の幹線道路沿い商業地域である。主な需要者は県内外の中小企業、個人事業主又は個人等である。安倍川西岸の路線商業地域の商況は概ね横這い傾向で推移しており大きな変動は見られない。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なっているが、市場で取引されている中心は、土地の総額で２千万円～５千万円前後までが多いと見られる。 (2) 同一需給圏は静岡市郊外部の路線商業地域及び近隣商業地域一円。需要者の中心は市内法人又は個人事業者となっており、多店舗展開の大手法人も含まれる。郊外部の路線商業地域等においては、外食等沿道店舗の出店が堅調に推移してきたが、コロナ禍の収束傾向から事業用地の収益性不透明感は解消に向かいつつある。規模等により取引の個別性が強く中庸化は困難であるが、土地は概ね総額２，０００万円～５，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗や事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが自用の事務所店舗ビルも多く、賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きい。実際の取引事例より求めた実証的な比準価格は収益価格に比して精度が優ると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は低層の賃貸店舗・自用店舗が混在する商業地域であり、低層利用が主で賃料の粘着性も高く、取引における選択指標は収益性よりも地価水準による代替性が主となっている。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安倍川駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、共同住宅等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	500 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	17.4 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	安倍川西岸の幹線道路沿いの商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)静岡大橋の複線化や丸子池田線等の幹線道路整備の進捗により車両交通量は増加傾向である。新規の店舗はあまり見られず商業施設の集積度は大幅な変動がないため現在の環境を維持しつつ推移するものと予測される。 (2)区画整理済みの新興住宅地域を背後にして、沿道の空き店舗は少なく、商況は安定している。ＪＲ安倍川駅周辺整備等が進展しており、コロナ禍は収束傾向で、地価は横ばい傾向に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。 (2)コロナ禍の収束傾向から、飲食店中心の中心部及び過疎化の郊外部は軟調なものの、中心部周囲の商業地や路線商業地は改善傾向にある。
地域要因
(1)安倍川西岸の路線商業地で、道路整備は進み車両交通量は増加しているものの、商業施設等の集積度に今の所大きな変動は見られない。 (2)ＪＲ安倍川駅の周辺整備が進み、静岡大橋を経由した丸子池田線とのアクセスも継続して向上し、コロナ禍は収束傾向で概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,269 円／平米 35万4,631 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,269 円／平米 35万4,631 円／坪
標準価格 平米 坪	12万392 円／平米 39万8,016 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,854 円／平米 30万3,669 円／坪
推定価格 平米 坪	9万53 円／平米 29万7,715 円／坪
標準価格 平米 坪	12万877 円／平米 39万9,619 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,200 円／平米 41万3,911 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,383 円／平米 45万882 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,819 円／平米 42万2,570 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区東新田３丁目６９６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,020 円／平米 27万7,770 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,909 円／平米 32万381 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,883 円／平米 41万2,863 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情