路線価 (2023) 静岡県静岡市駿河区用宗1-271 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区用宗１丁目２７１番
価格時点	2023 年
駅名	用宗駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,050万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円／坪 1平米 4万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市及び周辺都市に位置する工業地域である。需要者の中心は地元事業者であるが、港湾関連の県内外の法人も見受けられる。原材料価格及び消費動向、防災意識の高まりを反映した生産体制の見直し等の影響から、工場等の業務用地に対する需要は選好性が強まっており、当該地域の取引は低調な状況にある。取引価格は取引当事者の属性、規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は、静岡市内の工業地域並びに工住混在地域一円である。需要の中心は自用の倉庫、工場の取得を企図する地元の中小法人である。沿岸部に近く津波浸水想定区域内に存し、災害リスクが懸念される地域であり、工業地域としての選好度に劣るため、資材・原材料価格の高騰、防災意識の高まり等を反映し、地価水準は弱含みで推移している。なお、市場の中心価格帯は、用途、画地規模により様々であり、一様には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は自己施設での操業がほとんどで、投下資本相応の賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。本地域は自己使用目的や資産保有目的の取引が多く、実際の取引に当たっては周辺地価相場をも参考に取引される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場、倉庫等が主体であり、賃貸用の工場、倉庫等はほとんどなく、収益性を前提とした地価形成が未成熟な地域であることから、収益価格の信頼性は劣る。一方、比準価格は、市場において成立した取引価格を価格判定の根拠としており実証性・市場適合性を有している。試算過程における補修正も適切であったことから、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。
交通
交通施設	用宗駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	210.5 坪 (696 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市駿河区静岡県静岡市駿河区用宗１丁目２７１番
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	180 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	23 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	用宗港に近い住宅等も介在する工業地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)用宗港に近い工業地域で、被災リスクに対する防災意識の高まりから、低調な需要状況が続いている。格別な変動要因は見当たらず、地価はやや弱含み傾向での推移が窺える。 (2)浸水災害が懸念される工住混在地域であり、環境条件に影響を与える変動要因は認められず、当面は現状維持で推移すると予測する。よって地価は今後も下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 14万5,464円 1平米 4万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)静岡市は高速道路への交通アクセスが良好なため、コロナ禍の影響は少なく工業地需要は堅調であるが、沿岸部等立地条件により選別化が進んでいる。 (2)事業環境・利便性良好な工業地への需要は堅調に推移する一方で、工住混在化傾向が進む工業地域等は需要が弱く、選別化の傾向がみられる。
地域要因
(1)沿岸部に近く津波災害リスクを有することから、依然として需要は弱含み。格別な変動要因はない。 (2)沿岸部に位置し、災害リスクが懸念される環境下にある工住混在地域であり、事業用地としての需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区用宗１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,042 円／平米 14万5,603 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,417 円／平米 14万231 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,277 円／平米 14万6,380 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市駿河区用宗１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,697 円／平米 16万4,298 円／坪
推定価格 平米 坪	5万763 円／平米 16万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,989 円／平米 14万5,428 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	18.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市駿河区用宗１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,995 円／平米 6万6,103 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,393 円／平米 11万397 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,938 円／平米 14万5,259 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市駿河区用宗１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,649 円／平米 10万4,632 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,895 円／平米 12万8,587 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,789 円／平米 14万1,460 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情