路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区渋川3-70-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市清水区を中心とする価格中位の住宅地域である。需要の中心は、市内在住者及び在勤者の一次取得者であり、清水区在住者が大半を占める。区内では交通利便性や居住環境による選別が高まる中、全体的な生活利便性に優ることから需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１２０㎡～１５０㎡で１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は静岡市内、特に清水区を中心とする住宅地域一円である。主たる需要者は、市内に勤務先を有する１次取得者層である。利便性や住環境等は標準的あり、また内陸部に位置し津波被害リスク等への懸念も低いことから、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯について、土地は概ね総額で１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件で総額２，５００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道１号背後の住工混在地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅を中心に、共同住宅も介在する住宅地域に存しており、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心である。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方収益価格は、共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準に至らず、低位に試算された。以上の検討から、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清水駅南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
標準地の範囲
東	350 m
西	150 m
南	150 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15.5 m
面積	264 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地近郊の区画整然とした住宅地域で、今後も現状程度の地域環境が維持されると予測する。交通利便性や居住環境は良好で、一定の需要を有することから、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)静岡市清水区の市街地近郊の成熟した住宅地域である。利便性や住環境は良好であり特段の変動要因は見受けられない。地価は当面横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)優良住宅地域を中心に需要も底堅さが窺える一方で、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている。 (2)快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅調であり回復傾向にあるが、それらに劣る地域は需要が乏しく、地価下落が継続し、二極化している。
地域要因
(1)区画が整然とし、生活利便性が良好な地域として需要は安定している。格別な変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変動は見受けられない。利便性、住環境ともに良好であり、津波災害リスクの懸念も低いことから、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,360 円／平米 33万8,402 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,447 円／平米 33万5,384 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,458 円／平米 32万8,808 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,500 円／平米 32万8,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,899 円／平米 34万6,796 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,842 円／平米 33万9,996 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,048 円／平米 34万7,289 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,104 円／平米 36万7,310 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,104 円／平米 36万7,310 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,813 円／平米 34万9,818 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,727 円／平米 30万3,249 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,742 円／平米 30万9,911 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,741 円／平米 31万9,826 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区渋川３丁目７０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,444 円／平米 24万6,112 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,971 円／平米 27万996 円／坪
標準価格 平米 坪	10万455 円／平米 33万2,104 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情