路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷340-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
価格時点	2023 年
駅名	草薙駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円／坪 1平米 9万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市清水区の市街地周辺の住宅地一円である。需要者は３０～４０代の一次取得者が中心である。利便性や居住環境に比較的恵まれていることから、宅地需要は弱含みから徐々に回復傾向にある。大震災以後は資産としての安全性が重視されており、沿岸部からの転居も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は１６０㎡前後で１，５００万円～２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は静岡市清水区の標準的な住宅地域である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一次取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。着々と進められるＪＲ草薙駅北口整備により生活利便性の向上が期待される中において、需要は安定している。土地は１，３００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地積規模が１６５㎡と過小で、経済合理性のある土地利用が出来ないことから収益価格は試算できなかった。自己使用目的の取引が支配的な郊外の住宅地域であることから比準価格を中心とし、代表標準地との検討や対前年変動率も考慮すると共に不動産市況は値頃感から改善傾向にあることも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道１号背後の戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ草薙駅北方約
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパ―ト等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ草薙駅北口整備事業の完成により利便性が向上している住宅地域
街路	基準方位　　　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準的住宅地域で需要は底堅い。格別の地域の変動要因が見られないので、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は、値頃感があり、住環境や交通アクセスは今一歩であるが、上昇傾向に転じている。 (2)清水区内では概ね標準的な住宅地域で、今後も現状程度の地域環境が維持されると予測する。生活利便性は比較的良好で、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 31万6,384円 1平米 9万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 31万6,384円 1平米 9万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による停滞状態から脱出し、国民へのワクチン接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にある。 (2)優良住宅地域を中心に需要も底堅さが窺える一方で、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている。
地域要因
(1)清水区中心部の草薙地区に近接し、接近性や居住環境共に優位にあることから、清水区内にあっては宅地需要は認められる。 (2)ＪＲ草薙駅北口方面の住宅地域で、需要は安定している。格別な変動要因はない。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっては中庸を得ている。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,490 円／平米 41万4,870 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,529 円／平米 33万5,655 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,145 円／平米 31万7,855 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,100 円／平米 31万7,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,012 円／平米 34万3,864 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,948 円／平米 34万6,958 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,371 円／平米 31万8,603 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,854 円／平米 20万4,489 円／坪
推定価格 平米 坪	6万641 円／平米 20万479 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,799 円／平米 31万6,711 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,702 円／平米 27万6,719 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,150 円／平米 30万4,648 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,990 円／平米 31万7,343 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区楠新田字西屋敷３４０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,938 円／平米 28万805 円／坪
推定価格 平米 坪	8万375 円／平米 26万5,720 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,837 円／平米 32万143 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情