路線価 (2023) 青森県青森市大字石江字岡部164-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
価格時点	2023 年
駅名	新青森駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	810万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	810万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円／坪 1平米 4万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市西部郊外の住宅地域一円。需要者の中心は、青森市内に居住する４０歳代前後の一次取得者が主で、同一需給圏外からの転入者も見られる。周囲では土地区画整理事業による道路等のインフラ整備が進んでおり、商業施設に近い等生活利便性が良好なことから底堅い需要を有している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡前後で８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度と認められる。 (2) 　同一需給圏は、市街地周辺の利便性の高い住宅地域。需要者の中心は、市内在住の一次取得者である。新型コロナの影響はいまだ尾を引いているが、東北新幹線新青森駅に近接するなど利便性が高い地域であるため、住宅地需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模１７０～２５０㎡程度で、価格は６００～１，２００万円程度である。建売分譲住宅は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　アパートも見られる住宅地域であるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されるに至っておらず、収益価格は低位に求められた。当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取引が支配的で当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内にはアパート等の賃貸物件も見られるが、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新青森駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
標準地の範囲
東	500 m
西	170 m
南	80 m
北	520 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	東北新幹線新青森駅に近い住宅地域。
街路	基準方位　北　　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新幹線新青森駅周辺の区画整理事業により整備された住宅地と比較して割安感があり、生活上の利便性も良好で底堅い需要が認められることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)　東北新幹線新青森駅周辺の区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。その生活利便性から需要は底堅く、今後地価は小幅上昇で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り返しているものの、住宅地需要への影響は小さく、その需要は安定している。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの影響は残るが、利便性が高い住宅地の需要は底堅い。
地域要因
(1)　区画整理による新興住宅地域における旺盛な住宅需要が、旧来からの住宅地域に波及しており、近隣地域における地価も上昇傾向にある。 (2)　地域は東北新幹線新青森駅に近接しており、利便性が高いため、今後も需要は底堅い。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,538 円／平米 15万549 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,439 円／平米 13万6,997 円／坪
標準価格 平米 坪	4万310 円／平米 13万3,265 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万899 円／平米 13万5,212 円／坪
推定価格 平米 坪	4万494 円／平米 13万3,873 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,746 円／平米 13万8,012 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,757 円／平米 12万1,519 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,652 円／平米 13万1,090 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220502201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,752 円／平米 11万8,196 円／坪
推定価格 平米 坪	4万201 円／平米 13万2,905 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,147 円／平米 13万6,032 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220802201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字石江字岡部１６４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万494 円／平米 10万813 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,511 円／平米 12万705 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,386 円／平米 13万210 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情