路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区追分4-2273-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市清水区を中心とする価格中位の住宅地域である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一次取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。周辺での宅地供給による需要の分散化傾向が窺えるが、私鉄駅から徒歩圏内に位置し、全体的な生活利便性は概ね良好な地域である。土地は１，３００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は清水区を中心とする市内の住宅地域一円である。需要者の中心は域内に居住者または通勤する一次取得者層であり、域外からの転入者もみられる。静鉄線狐ヶ崎駅より徒歩圏内に位置し、商・文教施設も順路１ｋｍ圏内に所在するなど、利便性が比較的良好な住宅地域であり、需要は概ね安定している。尚、需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模で土地のみで１２００万～１８００万円程度、新築戸建で２５００万～３５００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街地外縁部の戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には低層アパートも見られるが、画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難であったことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性が高い住宅地５事例を採用し求められた実証的な価格である。補修正及び要因比較も適切であり、価格決定にあたり主要指標となるものと判断されたことから、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。
交通
交通施設	清水駅南西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心にアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)清水区内では概ね標準的な住宅地域で、今後も現状程度の地域環境が維持されると予測する。私鉄駅から徒歩圏内に位置することから、地価は安定的に推移すると予測する。 (2)居住環境に影響を与える変動要因は特段みられないことから、当面は現状の環境が維持されていくと予測する。需要は概ね安定しているが、圏内の市況を鑑み、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)優良住宅地域を中心に需要も底堅さが窺える一方で、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている。 (2)駅・商業施設周辺等、利便性良好な住宅地域にあっては、需要に改善傾向が認められるが、郊外部や沿岸部は依然として需要の弱い状態が続いている。
地域要因
(1)市街地外縁部に位置し、相応の居住環境が維持され、需要は安定している。格別な変動要因はない。 (2)静鉄弧ケ崎駅より徒歩圏の旧東海道背後に位置する既成住宅地域であり、利便性に問題はないが、域内の街路は狭小路が目立ち、配置も良くない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,333 円／平米 35万8,149 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,333 円／平米 35万8,149 円／坪
標準価格 平米 坪	9万278 円／平米 29万8,459 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,503 円／平米 45万1,279 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,253 円／平米 43万3,922 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,743 円／平米 36万2,810 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,874 円／平米 37万9,773 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,622 円／平米 37万2,328 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,384 円／平米 33万8,482 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区追分４丁目２２７３番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万522 円／平米 39万8,446 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,012 円／平米 38万6,842 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,578 円／平米 32万5,899 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情