路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田262-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,565 円 1平米 8万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万4,565 円／坪 1平米 8万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市郊外に位置する混在住宅地域である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一次取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。コロナ禍の影響は限定的で、周辺では小規模分譲による宅地供給も見られる。鉄道駅や清水区中心部からやや遠いものの、需要は安定的である。土地は概ね１，０００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は清水区内に存する住宅地域一円である。需要者の中心は域内に居住する地縁性のある一次取得者層である。市街地中心部よりやや距離を置く郊外部に位置する住宅地域であり、需要は総じて弱く、地価は下落傾向に推移している。尚、需要の中心的価格帯は、標準的な画地規模の土地で１０００万～１５００万円程度、新築戸建で２０００万～２５００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 清水区郊外の戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には低層アパートも見られるが、画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において実際に成立した取引事例を採用し試算されたものであり、補修正・要因比較とも適正に行われていることから実証的であり信頼性も高い。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	清水駅北西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を主に、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	150 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10.5 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	清水区郊外の住宅地域
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)清水区郊外の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持しながら推移すると予測する。コロナ禍の影響は限定的で、格別な変動要因も見当たらず、地価は横ばい傾向での推移が予測される。 (2)価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因は認められず、当面は現状の環境が維持されるものと予測する。市街地郊外の住宅地域であるが、利便性に難はなく、地価は概ね横ばいで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万4,565 円 1平米 8万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,565 円 1平米 8万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万4,565円 1平米 8万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている。 (2)駅・商業施設周辺等、利便性良好な住宅地域にあっては、需要に改善傾向が認められるが、郊外部や沿岸部は依然として需要の弱い状態が続いている。
地域要因
(1)清水区郊外の既成住宅地域として熟成しており利用状況に変化はない。コロナ禍の影響は限定的で、需要は安定している。格別な変動要因はない。 (2)東名高速道路以北、中心市街地より距離を置く住宅地域であるが、商業・文教施設は徒歩圏内に所在しており、利便性に問題はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,209 円／平米 28万8,313 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,899 円／平米 32万348 円／坪
標準価格 平米 坪	9万475 円／平米 29万9,110 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万465 円／平米 29万9,077 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,845 円／平米 31万3,558 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,139 円／平米 28万1,470 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,165 円／平米 22万5,353 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,725 円／平米 27万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,171 円／平米 28万8,187 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,192 円／平米 26万1,809 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,151 円／平米 26万8,285 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,607 円／平米 28万6,323 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,300 円／平米 29万1,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情