路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区谷田184-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
価格時点	2023 年
駅名	草薙駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,660万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円／坪 1平米 18万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ草薙駅を最寄り駅とする住宅地域一円。需要者の中心は、高額所得者層である。平成５年に区画整理事業が完了した地域で、未だ若干の供給余力がある。また、本地域は丘陵地に位置する閑静な住宅地域で、旺盛な需要を背景に地価は上昇傾向にある。取引価格は規模により様々であるが、その中心は概ね土地で３，０００～４，０００万円前後に収斂するものと認められる。 (2) 同一需給圏はＪＲ「草薙」駅周辺の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の高額所得者層が中心で、市外からの転入は比較的少ない。丘陵地の区画整然とした住宅地域で周辺に緑が多く、大学、図書館、美術館等の文化施設も近場に位置し住環境が良い。人気の高さに対して供給が少ないため、希少性のある土地は需要者の間で競争が働き、かなりの高値取引も見られる。中心価格帯は土地のみの場合３千万円以上が中心で、土地建物の場合も５千万円以上が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には学生アパート等も散見されるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。本地域は収益性よりも快適性を重視した自己使用目的の取引が多い地域である。本件では、隣接地域に信頼性のある取引事例が得られたため、比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方周辺には共同住宅も見られるため、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、元本と果実の相関関係が希薄なため比準価格と比較し低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ草薙駅南方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	201 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地にあり、県立大学や県立美術館が徒歩圏内にある。
街路	基準方位　北６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)良好な住環境により人気は高く、地価は今後とも強含みで推移するものと予測する。 (2)周辺には大学、図書館、美術館等が存在し、良好な居住環境が維持されている。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住宅地需要は弱い。一方、再開発が進んだ草薙地区の人気はいまだ高く需要は堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資源・原材料価格の高騰により景気は先行き不透明感が漂う。
地域要因
(1)画地規模や地価水準から総額が嵩むものの、取引も多く富裕層等の安定的な需要が認められる。 (2)居住環境、生活利便性ともに良好な人気の高い住宅地域で、需要は強含みで推移している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位は北西向きで、代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万532 円／平米 53万719 円／坪
推定価格 平米 坪	16万532 円／平米 53万719 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,566 円／平米 59万3,645 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,349 円／平米 63万2,600 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,688 円／平米 63万7,027 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,953 円／平米 60万1,537 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,919 円／平米 64万1,096 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,589 円／平米 62万6,781 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,473 円／平米 60万3,256 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万522 円／平米 56万3,746 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,489 円／平米 58万167 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,290 円／平米 59万9,345 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区谷田１８４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,537 円／平米 74万8,931 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,217 円／平米 75万1,179 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,429 円／平米 60万9,722 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情