路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区横砂南町404-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	536万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	536万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,680 円／坪 1平米 4万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は清水区郊外の混在住宅地域一円である。主な需要者は地元地縁者等である。古くからの既成住宅地域内にあり供給余力は少ないが、津波浸水想定区域内にあり需要も低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地が約１２０㎡で５００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前後と見られる。 (2) 同一需給圏は清水区内の郊外住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性を有する圏内居住者もしくは勤務者であり、域外からの転入者はほとんどみられない。文教施設等との接近条件に劣位性が認められ、域内の人口が減少傾向にあるなか、環境条件が相対的に優位な周辺地域との競合もあって、域内の需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で総額５００万円前後、新築戸建で２，０００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。本地域は快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、本件では隣接地域内において信頼性のある事例が得られた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに他の標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 画地規模が小さく、収益性を十全に発揮し得る賃貸物件の想定が困難であったことから、収益価格の試算は省略した。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し規範性の高い複数事例が採用された実証性の高い価格である。試算過程における補修正も適切であったことから、当該価格は価格判定にあたり主要指標にされ得ると判断した。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。
交通
交通施設	ＪＲ清水駅北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、倉庫等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	15 m
面積	111 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	沿岸部にある混在住宅地域
街路	基準方位　　北　９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地縁的選好性のある既成住宅地域でもともと不動産取引が少ないなか、津波被害に対する懸念もあるため、地価の下落傾向が今後も続いていくものと予測する。 (2)住環境に影響を与える変動要因が特段認められなかったことから、当面は現状維持で推移すると予測する。沿岸部周辺の災害リスクが懸念される既成住宅地域であり、地価は下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,680 円 1平米 4万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住宅地需要は弱い。一方、再開発が進んだ草薙地区の人気はいまだ高く需要は堅調である。 (2)高級住宅街や都心に近い別荘地等で地価は上昇に転じたが、過疎地域や災害リスクが懸念される地域では依然として下落傾向が続いている。
地域要因
(1)横砂地区では人口・世帯数の減少が続いており、不動産の流動性は低い。 (2)中心市街地外縁に位置する住宅地域であり、沿岸部に近く災害リスクが懸念され、文教施設からもやや距離を置く地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,996 円／平米 15万5,369 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,106 円／平米 14万2,508 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,163 円／平米 15万9,227 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,202 円／平米 23万8,700 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,047 円／平米 23万4,881 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,563 円／平米 16万549 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,652 円／平米 17万7,374 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,515 円／平米 18万6,839 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,139 円／平米 15万9,148 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,750 円／平米 8万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,395 円／平米 14万6,770 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,413 円／平米 16万53 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区横砂南町４０４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,447 円／平米 18万2 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,621 円／平米 19万3,801 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,168 円／平米 15万9,243 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情