路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区石川新町430-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区石川新町４３０番１２
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	886万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,026 円 1平米 8万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	882万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一次取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。コロナ禍の影響は限定的で、周辺には店舗等も立地し、生活利便性に支障は見られないが、水害リスク顕在化の影響から需要は弱含みであり、取引は低調な状況にある。土地は概ね８００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は清水区を中心に静岡市郊外部に位置する住宅地域一円である。中心的な市場参加者は、市内に居住もしくは通勤する３０～４０代前後の一次取得者層である。商・文教施設等が近くに所在し利便性に問題はないが、域内では、昨年発生した台風による浸水被害を受けたため、今後住宅地需要への影響が懸念される。尚、取引の中心的な価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築住宅で２，５００万円～３，０００万円程度と考査される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 清水区郊外に位置する既成の住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難なため、収益価格は試算出来なかった。比準価格は現実の市場において成立した複数事例から求められた実証性を有する価格である。採用事例はいずれも一定の規範性を有し、補修正及び要因比較も適切であることから、当該価格は価格決定における主要指標とされ得るものと判断された。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清水駅西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅とアパートが混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区石川新町４３０番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10.5 m
面積	105 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	市街地郊外に位置する既成住宅地域
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件にやや劣る既成住宅地域で、今後も現状の地域環境が維持されると予測する。コロナ禍の影響は限定的であるが、水害リスクの顕在化による需要の減退は避けがたく、地価は弱含み傾向での推移が予測される。 (2)台風による浸水の実害を受けた地域であり、需要は当面減退傾向で推移すると予測する。したがって、地価は今後も下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万9,026 円 1平米 8万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている。 (2)河川・沿岸部等の災害リスクが懸念される住宅地にあっては、依然として地価下落傾向が続いている。
地域要因
(1)清水区郊外の既成住宅地域で、台風１５号により実際に床上浸水被害が発生し、水害リスクが顕在化したことから、需要は弱含みである。 (2)利便性に特段劣位性は認められないが、河川氾濫による洪水災害リスクが懸念される地域であり、昨年発生した台風により、浸水被害が生じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区石川新町４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,977 円／平米 41万3,174 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,601 円／平米 35万5,729 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,330 円／平米 28万2,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区石川新町４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,594 円／平米 28万2,974 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,080 円／平米 28万7,886 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,854 円／平米 27万3,915 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区石川新町４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万465 円／平米 29万9,077 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,845 円／平米 31万3,558 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,970 円／平米 26万4,381 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区石川新町４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,828 円／平米 30万6,889 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,178 円／平米 30万4,740 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,745 円／平米 27万3,555 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情