路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区上力町1847-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区上力町１８４７番１６
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,641 円／坪 1平米 9万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は清水区の住宅地域である。需要者は静岡市内に居住及び勤務する一次取得者が中心である。近隣地域は利便性の良い住宅地域であるが、清水区外からの転入はほとんど無く、需要は弱含みである。比較的規模の小さな土地への需要が相対的に多く、土地は総額で１２００～１８００万円、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は静岡市清水区を中心とする価格中位の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の一次取得者で清水区居住者が大半を占める。コロナ禍の影響は限定的で、周辺では小規模分譲による宅地供給も見られる。鉄道駅や清水区中心部からやや遠いものの、需要は安定的である。土地は１２０㎡～１５０㎡で１５００万円～２０００万円弱、新築の戸建物件は２５００万円～３５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸需要が弱い地域であること、及び最有効使用の観点からも規範性が乏しいことから適用しない。近隣地域は、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果を踏まえて、市場性を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 清水区市街地南方に位置する既成の住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、市場動向等に留意するとともに、対前年度変動率との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	清水駅南方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区上力町１８４７番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既存住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。地域経済の改善につれ需要が回復しつつあるので、今後地価は横ばいから上昇傾向に推移していくと予測する。 (2)清水区市街地南方の中規模住宅中心の住宅地域で、地価水準、地理的条件等概ね中庸の地域として熟成している。周辺宅地供給は多いが需要も相応にみられることから、地価は横ばい傾向での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,641 円 1平米 9万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日常生活の正常化にともない、経済活動も活発化している。物価の上昇が見られるが、消費需要は比較的堅調で、雇用情勢も改善の傾向にある。 (2)優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている。
地域要因
(1)清水区の住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。 (2)清水区市街地南方の中規模住宅を中心とする地域で特に変動はない。供給は多いが需要もついてきており、市況は安定的に推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区上力町１８４７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,735 円／平米 37万9,314 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,824 円／平米 37万6,302 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,634 円／平米 32万6,084 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区上力町１８４７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万98 円／平米 39万7,044 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,743 円／平米 38万9,258 円／坪
標準価格 平米 坪	10万980 円／平米 33万3,840 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区上力町１８４７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,898 円／平米 25万919 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,213 円／平米 32万7,998 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,213 円／平米 32万7,998 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区上力町１８４７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,557 円／平米 35万2,277 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,557 円／平米 35万2,277 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,140 円／平米 31万4,533 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情