路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田210-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	834万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万5,720 円 1平米 8万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	824万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,414 円／坪 1平米 8万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市清水区の住宅地一円である。需要者は４０代前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層が中心であるため雇用・所得環境の影響を受け、買い控え傾向にある。加えて郊外住宅地は、市街地近郊での分譲地との競合や地価下楽に伴う都心回帰傾向により物件の選別化が進み、需要は弱含みである。土地は１００㎡前後で８００万円～１２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は静岡市郊外の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一時取得者層が中心で、市外からの転入は少ない。周辺に緑が多い住宅地域で、比較的求めやすい価格帯の物件が多く見られるが、市街地からやや距離があるため人気が劣り、需要は横ばいからやや弱含み傾向で推移している。中心価格帯は土地のみの場合、場所や規模によりばらつきがあるが８百万円～１千８百万円が中心で、土地建物の場合は３千万～３千５百万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地積規模が１００㎡と過小で、経済合理性のある土地利用が出来ないことから収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が支配的な郊外の住宅地域であることから比準価格を標準とし代表標準地との検討や対前年変動率も考慮すると共に、最近の不動産市場は総額も十分考慮されていることにも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方後記のとおり賃貸用建物の建築は向かないことから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、規範性ある比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ清水駅北西方約
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地からやや離れた事業所等も残る郊外の住工混在住宅地域である。
街路	基準方位　　　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を主体とした住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、当面は現状同様に推移すると予測する。地価は値頃感から横這いから微増程度にて推移すると予測する。 (2)小規模工場等が見られる郊外の混在住宅地域で、現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万5,720 円 1平米 8万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,414 円 1平米 8万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による停滞状態から脱出し、国民へのワクチン接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資源・原材料価格の高騰により景気は先行き不透明感が漂う。
地域要因
(1)地縁選好性が強い地域であり、市街地への接近性や居住環境やや劣ることから、特に目立った開発動向も認められない。 (2)水害の影響がない住宅地域だが、生活利便性や居住環境がやや劣り、需要は弱含み傾向で推移している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)南西道路で、居住の快適性やや優り、近隣地域内での競争力はやや強い。また、個別的要因の変動は特にない。 (2)方位は南西向きで、代替競争関係にある他の不動産と比較して市場競争力は優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,594 円／平米 28万2,974 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,080 円／平米 28万7,886 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,229 円／平米 27万1,849 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,731 円／平米 30万9,875 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,074 円／平米 30万7,703 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,004 円／平米 27万1,105 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,501 円／平米 31万2,420 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,382 円／平米 30万2,109 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,664 円／平米 26万9,981 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,163 円／平米 24万8,489 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,068 円／平米 23万8,257 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,617 円／平米 26万9,826 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情