路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区小芝町616-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区小芝町６１６番３外
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ清水駅周辺の商業地域一円。需要者の中心は地元の比較的資本力の強い個人または法人で外部からの出店は賃貸形式を主流としている。近隣地域の繁華性は今一歩であるが、駅への接近性に恵まれていることからマンション適地としての注目度は高い。事務所ビルの空室率は概ね横這い状態で、資産としての投資適格性は保持されている。需要の中心となる価格帯は規模、用途等により広いが１，５００万円～３，０００円程度と考える。 (2) 同一需給圏は主に静岡市清水区中心部及びその周辺に存する商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人事業主等様々である。周辺地域は商業施設の入れ替わりや再開発も施工されているが、総じて商況、投資需要とも低調で停滞傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるが、市場で取引されている価格帯は、土地の総額で１５００万円～３０００万円前後が多いと見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内には自用の店舗利用が多く、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は低い。空き店舗も見られることから地価水準を反映した賃料水準が形成されていないことから収益価格の信頼度は低い。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域はＪＲ清水に近い既存の商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが、その数は少なく賃貸市場は成熟するまでには至っていない。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きく収益価格はやや低位に求められた。したがって、実際の取引事例より求めた実証的な比準価格を重視して収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ清水駅西方約
距離	500 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗のほか一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区小芝町６１６番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	350 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	19 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	清水駅徒歩圏内の利便性優位にある商業地域
街路	１４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、画地規模のまとまった土地には事業所やマンション用地需要もあり、地価は比較的底堅く推移するものと予測される。 (2)清水駅に近い旧来の商店街であるが店舗数は減少傾向が続き、住宅が増加傾向で徐々に商業地域から住商混在地域としての性格が強まっていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響による停滞状態から脱出し、国民へのワクチン接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響は収束しつつあるが先行きはやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性格によって回復の度合いに格差が生じている。
地域要因
(1)市中心部に近く、事務所を中心とするテナントビルやマンション需要は認められるが、商況は横這い傾向にある。 (2)店舗数は減少が続き住宅が増加傾向にある。徐々に商業地域から住宅の混在地域としての性格が強まっている。
個別的要因	(1)ほぼ標準的な画地であり、周辺の商業環境等も近隣地域にあっては中庸を得ている。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区小芝町６１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,084 円／平米 33万7,490 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,324 円／平米 34万1,589 円／坪
標準価格 平米 坪	11万863 円／平米 36万6,513 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区小芝町６１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,456 円／平米 37万8,392 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,792 円／平米 38万6,114 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,125 円／平米 36万7,379 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区小芝町６１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,615 円／平米 34万2,551 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,201 円／平米 34万1,183 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,283 円／平米 37万4,514 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区小芝町６１６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,738 円／平米 49万1,728 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,655 円／平米 46万8,311 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,540 円／平米 39万5,199 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情