路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田489 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番
価格時点	2023 年
駅名	草薙駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,850万 円 (1014 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,850万 円 (1014 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円／坪 1平米 5万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡市内の工場地域。需要者の中心は地元の中小法人から県外の法人と幅広い。近隣地域は自用の工場、倉庫が建ち並ぶ熟成した工場地域である。清水ＩＣへのアクセスも良いため需要は安定している。需要の中心となる価格帯は画地規模等個別性が強くまちまちであり見いだせない。 (2) 同一需給圏は静岡市内の工業地域一円である。中心的な市場参加者は静岡市及び近隣市町で事業拠点を有する法人事業者である。自用目的の倉庫・工場が建ち並ぶ内陸部の熟成した既成工業地域であり、国道及びバイパスへのアクセスが良好なことから堅調な需要を維持している。尚、中心となる価格帯は用途や画地規模等によりばらつきがあり、一様には把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は多数の取引事例の中から選択し試算して規範性の高いものが求められた。近隣地域は自社利用中心の熟成した工場地域で、賃貸市場が未成熟なこともあり、収益価格は低位に試算された。よって、市場分析の結果を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には貸倉庫等も見られるが、近隣地域は自己利用目的の倉庫・工場が主体の工業地域であり、収益性により地価が形成されていない地域性を反映し収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は規範性のある複数事例から求められた価格であり、補修正・要因比較共に適切であったことから、実証的であり信頼性も高い。よって本件では比準価格を標準として収益価格は参考に留め、前年標準地価格との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草薙駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	306.7 坪 (1014 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫、事務所が建ち並ぶ既成工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番
標準地の範囲
東	250 m
西	300 m
南	200 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	55 m
面積	1014 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道背後、内陸部の工業地域
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１号背後の既成工場地域で空地も少ないため現状で推移していくと予測する。清水ＩＣへのアクセスが良いため需要は安定しており、地価は横ばいから上昇傾向に推移していくと予測する。 (2)概ね熟成した工業地域であり、事業環境に影響を与える変動要因も認められず、当面は現状維持で推移すると予測する。良好な地理的位置関係にあり需要は安定的で、地価は横ばいから上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日常生活の正常化にともない、経済活動も活発化している。ネット通販の伸びもあり、流通業務系の工場地の需要は高い。製造系も戻りつつある。 (2)物流施設用地を中心とした交通利便性良好な工業地への需要は以前旺盛な状況であるが、昨今の建設費高騰の影響を懸念する企業が増えている。
地域要因
(1)熟成した工業地域で、地域要因に大きな変動はない。 (2)静鉄御門台駅より徒歩圏内にあり、幹線道路、港湾との位置関係も良好な工業地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,808 円／平米 23万785 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,775 円／平米 22万4,064 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,939 円／平米 21万1,382 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,697 円／平米 16万4,298 円／坪
推定価格 平米 坪	5万763 円／平米 16万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,117 円／平米 18万2,217 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	18.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市葵区
地域	静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,211 円／平米 28万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,990 円／平米 22万4,775 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,864 円／平米 19万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市駿河区
地域	静岡県静岡市清水区七ツ新屋字大深田４８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,758 円／平米 25万456 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,948 円／平米 25万1,084 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,979 円／平米 17万8,455 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情