路線価 (2023) 静岡県静岡市清水区港町2-376外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 静岡市清水区静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
価格時点	2023 年
駅名	清水駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,410万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,410万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,450 円／坪 1平米 5万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は清水区の混在住宅地域及び工業地域一円である。需要者の中心は県内外に拠点を有する中小法人または個人事業主である。中部横断道の開通、清水港周辺の開発動向によって環境改善が期待されるものの、現状のところ、市況に特段変動は認められない。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模、需要者の業種等によりばらつきが大きく、一様に把握することが困難である。 (2) 同一需給圏は静岡市清水区の工業地域、混在住宅地域の存する一円である。主たる需要者は港湾関係の事業者や中小法人である。沿岸部に位置し津波被害や浸水リスクから住宅地としての需要は弱いが、流通業務地需要や中部横断自動車道の開通を追い風とし、地価水準はこれまでの下落傾向から底値感も出てきている。中心となる価格帯について、敷地規模や取引当事者の属性等の個別性により様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸物件も散見されるが、近隣地域内では自用目的の不動産取引が中心であり、収益性を前提とした地価形成がなされていない地域特性から、収益価格は参酌に止めるのが妥当と判断された。一方、比準価格は、同一需給圏内に存し、対象地と代替競争等の関係に立つ複数事例から求められており、補修正・要因比較も適切であることからその信頼性は高い。従って本件では比準価格を標準とし、収益価格は参酌するに止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は、住宅地や流通業務施設用地、駐車場等が混在している。自用目的で取得する傾向が強く、実際の取引価格を基礎として地価水準が形成されている。新規の投資目的での取引は見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。以上の検討から、実証的な取引事例から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清水駅南方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	181.8 坪 (601 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、倉庫、事務所等が混在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	静岡市清水区静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	27 m
面積	600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	港湾関連の事業所等が主体の工業地域
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿岸部に近い多用途混在地域で、当面は現状の事業環境が維持されていくものと予測する。工業地としての特段の優位性は認められず、需要は弱く、地価は軟調傾向で推移すると予測される。 (2)静岡市清水区の臨港地域に存し、特段の変動要因は見受けられない。値ごろ感があることや、業務用地としての立地は良く一定の需要は見込まれる。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)事業環境・利便性良好な工業地への需要は堅調に推移する一方で、住・工の混在化傾向が進む工業地域等は需要が弱く、選別化の傾向がみられる。 (2)静岡市内の工業地については、高速道路への良好なアクセス環境もあり、物流施設をはじめとする工業用地の需要は堅調である。
地域要因
(1)清水港に近い工住混在地域であり、多様な用途がみられる。尚、湾岸一帯の再開発が予定されているが、今のところ地価への影響は特段認められない。 (2)清水港近くの港湾関連の業務地域的な特性も認められ一定需要はある。臨港地区の整備、再開発等の影響で周辺の業務用地には底打ち感も出ている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,697 円／平米 16万4,298 円／坪
推定価格 平米 坪	5万763 円／平米 16万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,424 円／平米 18万9,844 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	18.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,995 円／平米 6万6,103 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,393 円／平米 11万397 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,574 円／平米 19万340 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,151 円／平米 14万2,657 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,251 円／平米 18万2,660 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,808 円／平米 23万785 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,775 円／平米 22万4,064 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,372 円／平米 18万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	静岡市清水区
地域	静岡県静岡市清水区港町２丁目３７６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,889 円／平米 17万8,157 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,973 円／平米 17万5,129 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,579 円／平米 19万356 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情