路線価 (2023) 青森県青森市篠田1-23-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市篠田１丁目２３番２１
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	773万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	773万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は３０代～４０代の一次取得者が中心である。住宅地におけるコロナ禍の影響は限定的で、市場では大規模ＳＣに近接した住環境良好な区画整理済みの地域の人気が依然として高く、一部で地価は上昇している。このような状況のもと、土地は１６０㎡～２００㎡で７００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心とみられる。 (2) 同一需給圏は青森市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある１次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者はあまり多くない。当地域は駅近で生活利便性が良いため底堅い需要が認められる。市内では中等よりやや高価格帯の部類に属する地域であるが、取引価格は安定している。土地は１６０～２００㎡程度で７００～１，０００万円、新築の戸建物件は少ないが２，８００万円程度が需要価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートもみられるが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。土地取引は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線によって形成されている。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は駅に近いためアパート等の収益物件も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパートが混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市篠田１丁目２３番２１
標準地の範囲
東	270 m
西	70 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	青森駅西口に近い住宅地域
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも現状程度で推移するとみられる。熟成した地域で取引は少ないながら、近くにスーパーや小学校があり利便性良好なため、高値取引も見られる等需要は堅調。地価は横這い～上昇傾向で推移すると予測する。 (2)駅近の低層住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。利便性の良い住宅地域で底堅い需要が認められ、地価は横ばい乃至やや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は減少、世帯数は微増。建築資材の高騰等から、土地取引件数、住宅着工数ともに減少している。 (2)県内景気は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。住宅投資は弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)付近では、ＪＲ青森駅西口駅前広場整備工事が行われている（令和４年度完成、供用開始予定）。 (2)駅まで徒歩圏内という立地条件の良さに加え、東西自由通路の整備も相まって、電車通勤世帯等を中心に底堅い需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220902201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市篠田１丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,098 円／平米 17万2,236 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,812 円／平米 13万8,230 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,033 円／平米 15万5,491 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市篠田１丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,222 円／平米 13万9,586 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,073 円／平米 14万5,705 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,073 円／平米 14万5,705 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220802201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市篠田１丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,392 円／平米 14万148 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,533 円／平米 14万3,920 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,263 円／平米 15万9,557 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220802201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市篠田１丁目２３番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,844 円／平米 18万7,926 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,284 円／平米 18万2,769 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,361 円／平米 16万3,187 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,900 円／平米 16万4,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情