路線価 (2023) 静岡県浜松市中区中央1-108-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 980m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億4,700万 円 (1472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億4,700万 円 (1472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円／坪 1平米 30万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松駅を中心にその周辺の生活利便施設への接近性に優れた高層共同住宅地域一円。主たる需要者はマンション開発業者で、中央地区のマンション素地は稀少性が認められること、販売価格も値引きせず売れる地域であることから、コロナ禍の影響もなく需要は旺盛である。マンション素地は、マンション開発計画、販売計画等により左右されるが、中央地区における中心となる価格帯は㎡当たり３０万円前後である。 (2) 同一需給圏は浜松市中心部及びその周辺の共同住宅地域一円。需要者の中心はマンション分譲を目的とする地元若しくは全国的なマンションデベロッパーである。市中心部のマンション分譲価格は上昇傾向で推移しており、売れ行きも概ね順調である。当地域のマンション素地は需要が多いのに対し、供給は極めて少ないのが現状である。取引価格は画地規模や開発計画等の違いを反映してばらつきが大きいため需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性を反映している。マンション開発業者は素地取得に積極的であるが、供給が少なく投資採算性に基づく価格よりやや高い価格で取引される傾向にある。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、更にマンション市場の動向にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似の大規模地等の取引価格を基礎として求めたものであり、取引市場を反映して実証的である。一方開発法による価格はデベロッパーの投資採算性を反映した理論的な価格である。中心部のマンション素地は希少性が高いため、開発業者間で競争が生じ、やや割高な価格で取引が成立する場合がある。よって、実証的な比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに周辺マンション市場の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北方
距離	980 m
土地の状態
土地面積	445.3 坪 (1472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、官公署が見られる区画整理済の地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	40 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	居住環境や生活利便施設への接近性に恵まれた駅徒歩圏の住宅地域。
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松駅から徒歩圏に位置し、店舗付住宅や共同住宅、公共施設等を中心とする区画整理済みの地域で、中央地区は底堅い需要が認められ、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)共同住宅、店舗、公共施設等が整然と建ち並ぶ地域で、今後も環境の整った共同住宅地域としての現状を維持するものと予測。中心部のマンション適地は希少性が高いため、地価は強含みに推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万8,248円 1平米 30万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、マンション用地の需要は比較的堅調である。 (2)住宅地についてはコロナ禍の影響は小さく、中区の住宅地需要は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)中央地区はマンション販売が好調で在庫を抱えるリスクが少なく、希少性も手伝い、需要が供給を上回っており価格は強含みで推移している。 (2)周辺のマンション分譲価格が上昇傾向にある中、市の中心部に近く環境の整った当地域は市場での選好性が高く、地価は強含みに推移している。
個別的要因	(1)マンション用地として割安感もあり、需要は多い。また、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,035 円／平米 78万3,638 円／坪
推定価格 平米 坪	29万484 円／平米 96万340 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,532 円／平米 96万7,111 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,706 円／平米 57万7,578 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,359 円／平米 68万2,223 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,493 円／平米 98万206 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万155 円／平米 95万9,252 円／坪
推定価格 平米 坪	29万155 円／平米 95万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,554 円／平米 105万6,446 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区中央１丁目１０８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,724 円／平米 82万2,282 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,935 円／平米 86万5,957 円／坪
標準価格 平米 坪	31万5,584 円／平米 104万3,321 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情